別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月11日　提出
調布 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-7 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　保代   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市八雲台１丁目２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼住宅等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西10m都道 水道、ガス、下水 布田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ都道 交通

施設		 布田駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅が多く見られる繁華性の低い近隣商業地域で、最寄駅から徒歩圏内に存することから住宅用
地としての需要が増えていくと考えられるが、当面は現状を維持して推移していくと推測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、調布市及びその周辺の市を圏域とする幹線道路沿いの地域である。需要者は、調布市及びその周辺の市
の法人や個人事業者、不動産業者等である。当該地域では、店舗併用住宅としての利用が多く見られ、繁華性はやや低
いものの、駅への接近性が良いことから住宅用地としての需要も認められ、需要は堅調で、地価は、緩やかな上昇傾向
にある。商業地の価格は個別性が強いが、需要の中心となる価格帯は、１００㎡で４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においては、自己利用や店舗併用住宅のものが多く純粋な投資用不動産の取引は少ない。また、賃貸市場にお
いても１階店舗、２階以上が住居のものが多く十分な収益が見込めないため、収益価格はやや低位に求められたと考え
られる。したがって本件では、収益性を重視する商業地域の評価であるため、市場の実態を反映した比準価格を重視し
つつも、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [100.0]
100		 391,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    387,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は感染症の影響が残る中で持ち直し
の動きが見られ、企業の設備投資についても
、先行きについては不透明感が残るものの持
ち直している。

店舗併用住宅が多い繁華性のやや劣る近隣商
業地域である。地域要因に特段の変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０４公

-202		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.3m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＫА０４公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
西4m、角地
準住居

(67,185)
c ＫＨ０４公

-30		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4.5m、角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
d ＮＡ０４公

-23		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＳＫ０４公

-13		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西16m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
591,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
599,367 		 100
[ 146.2]
409,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
392,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
384,711 		 100
[  96.9]
397,019 
397,000 
c (　           ) 
393,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.8]
334,968 		 100
[  88.2]
379,782 
380,000 
d (　           ) 
379,236  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
381,891 		 100
[ 103.8]
367,910 
368,000 
e (　           ) 
351,098  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
350,055 		 100
[  89.6]
390,686 
391,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    396,000 円／㎡]  



調布 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,472,565 
1,169,670 
5,302,895 
3,454,500 
1,848,395 		 （　0.9739）
1,800,152 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,003,378 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.99 Ｓ3 237.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     12.2 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～３階はファミリータイプ住宅（４０～４５㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.99 
78.6 
73.88 
3,020 
223,118 		 3.0  669,354 
1.0  223,118 

 2～ 2		 居宅
79.83 
90.5 
72.23 
2,519 
181,947 		 1.0  181,947 
1.0  181,947 

 3～ 3		 居宅
63.89 
88.1 
56.29 
2,570 
144,665 		 1.0  144,665 
1.0  144,665 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.71 
85.1 
202.40 

549,730 		 995,966 
549,730 
⑨年額支払賃料        549,730 円　×　12ヶ月　＝　       6,596,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,596,760 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       395,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,200,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           995,966 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,362 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          549,730 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         262,249 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,472,565 円　　　　（　        49,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＹ賃０４公
　　　　-17		 2,415  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,628 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,519 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＹ賃０４公
　　　　-18		 2,724  
(   2,612) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,808 
c ＯＧ賃０４公
　　　　-8		 2,631  
(   2,522) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,579 
調布 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 263,870 円  　　　        6,596,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      401,800 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,169,670 円　（　　　　　　         8,861 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     237.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,454,500 円  
（　　　　　        26,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,472,565 円      
②総費用 1,169,670 円      
③純収益　①－② 5,302,895 円      
④建物等に帰属する純収益 3,454,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,848,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,800,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,003,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月5日　提出
調布 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-7 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市八雲台１丁目２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼住宅等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西10m都道 水道、ガス、下水 布田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべきことはない。 街

路		 １０ｍ都道 交通

施設		 布田駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅が多く見られる繁華性の低い近隣商業地域で、最寄駅から徒歩圏に存することから住宅地と
しての需要が高まることが推測されるが、当面現状のままは推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給園は、調布市内の近隣商業地域を中心に、世田谷区西部、三鷹市、調布市等の隣接市の近隣商業地域である。
需要者は、地元の事業会社及び不動産投資会社等または分譲マンション業者と思われる。需要の中心価格帯は、規模等
により少しばらつきがあるが、分譲マンション等の開発業者は、面大地であれば、需要があり高額な取引価格となる。
店舗付中高層の住宅としての需要は高く、土地のみで㎡あたり３８０千円から４６０千円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の近隣地域は、幹線道路沿線の店舗付住宅等が連担する商住混在の近隣商業地域。主として店舗の顧客は日
用品を購買する背後地の住民であるが、住宅等も混在し、繁華性の程度は少し劣り収益性は低い。よって、収益価格は
低く抑えられているため、比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえて収益価格を関連づけて、鑑定評価額を
上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.2]		 [100.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    387,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 増税や建築費の高騰、新型インフルエンザ感
染拡大等の不安材料もあったが、長期の低金
利政策で新築戸建及びマンション等の販売は
好調である。

幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域要
因に特段の変化は認められない。地価の上昇
率は微増に留まる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０４公

-202		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.3m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＯＧ０４公

-206		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＯＧ０４公

-17		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
南15m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＫА０４公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
西4m、角地
準住居

(67,185)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
591,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
599,367 		 100
[ 151.8]
394,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
395,000 
b (　           ) 
497,049  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
497,049 		 100
[ 125.6]
395,740 
396,000 
c (　           ) 
286,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
279,959 		 100
[  71.1]
393,754 
394,000 
d (　           ) 
392,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
384,711 		 100
[  97.2]
395,793 
396,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +27.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.2 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



調布 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,516,115 
1,171,446 
5,344,669 
3,454,500 
1,890,169 		 （　0.9739）
1,840,836 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,907,467 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.99 Ｓ3 237.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     12.2 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロアー貸し、２階～３階は平均専有面積４０㎡の２ＤＫファミリータイプを想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.99 
78.6 
73.88 
3,030 
223,856 		 3.0  671,568 
1.0  223,856 

 2～ 2		 住宅
79.83 
90.5 
72.23 
2,560 
184,909 		 1.0  184,909 
1.0  184,909 

 3～ 3		 住宅
63.89 
88.1 
56.29 
2,570 
144,665 		 1.0  144,665 
1.0  144,665 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.71 
85.1 
202.40 

553,430 		 1,001,142 
553,430 
⑨年額支払賃料        553,430 円　×　12ヶ月　＝　       6,641,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,641,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       398,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,242,690 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,001,142 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,411 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          553,430 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         264,014 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,516,115 円　　　　（　        49,365 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０４
　　　　-20		 2,154  
(   2,065) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,280 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０４
　　　　-16		 2,660  
(   2,550) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,675 
c ＳＫ賃０４
　　　　-11		 3,110  
(   2,981) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,058 
調布 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 265,646 円  　　　        6,641,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      401,800 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,171,446 円　（　　　　　　         8,875 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     237.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,454,500 円  
（　　　　　        26,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,516,115 円      
②総費用 1,171,446 円      
③純収益　①－② 5,344,669 円      
④建物等に帰属する純収益 3,454,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,890,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,840,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,907,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）