別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月10日　提出
調布 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-5 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 339,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市上石原１丁目１３番１
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(80,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、マンシ
ョンが混在する路線
商業地域		 北東18m国道、北西側道 水道、ガス、下水 西調布

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 西調布駅北西方

690m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 甲州街道沿いに店舗兼共同住宅、共同住宅が多くみられる路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、
当面の間は概ね現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び周辺市区のうち、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線沿いの住商混在地域である。需要者
の中心は、個人事業者、投資家、不動産業者等と考えられる。店舗需要は弱含みであるが、共同住宅地としての需要は
相応に見込めるものと思われる。市場において中心となる価格帯は、総額で把握することは難しいが、価格水準として
は３００～４００千円／㎡程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅、共同住宅が多くみられる地域に存するが、商業繁華性の高い商業地とは異なり収益性が高いエリアに
は属さない。このようなエリアにおいては、収益性のほか、立地の希少性、総額等も考慮されて取引されるものと思わ
れる。以上から、取引市場においては、各要因を反映した結果である取引価格を重視するものと判断し、本件において
は、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[141.5]		 [103.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による景気の先行き不透明感は拭え
ないものの調布市内の商業地需要は概ね回復
基調にある。


味の素スタジアムや武蔵の森総合スポーツプ
ラザに近い路線商業地域である。地域要因に
特段の変動はみられない


個別的要因に変動はない。対象標準地の競争
力は、代替・競争関係にある不動産と比較し
て中位程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＹ０４公

-20		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種25m
(70,200)
b ＨＴ０４公

-3		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＫА０４公

-201		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＯＴ０４公

-4		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＫА０４公

-202		 狛江市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
南東4m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
528,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
532,224 		 100
[ 124.1]
428,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
397,820  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
404,981 		 100
[ 127.6]
317,383 
327,000 
c (　           ) 
365,731  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
357,291 		 100
[ 106.7]
334,856 
345,000 
d (　           ) 
438,684  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
445,703 		 100
[ 126.5]
352,334 
363,000 
e (　           ) 
339,948  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
327,645 		 100
[  97.9]
334,673 
345,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



調布 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,446,091 
2,124,094 
8,321,997 
6,413,580 
1,908,417 		 （　0.9519）
1,816,622 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,369,378 円　　　　（　    216,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 74.80 ＲＣ5 374.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 80 ％   200 ％   200 ％   187 ㎡     15.0 m x   13.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は専有面積３６㎡程度の１ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.80 
85.6 
64.00 
3,300 
211,200 		 4.0  844,800 
1.0  211,200 

 2～ 2		 住宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,320 
167,040 		 1.0  167,040 
1.0  167,040 

 3～ 3		 住宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,320 
167,040 		 1.0  167,040 
1.0  167,040 

 4～ 4		 住宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,350 
169,200 		 1.0  169,200 
1.0  169,200 

 5～ 5		 住宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,400 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

計
374.00 
94.1 
352.00 

887,280 		 1,520,880 
887,280 
⑨年額支払賃料        887,280 円　×　12ヶ月　＝　      10,647,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,647,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       638,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,008,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,520,880 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,296 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          887,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         423,277 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,446,091 円　　　　（　        55,861 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫА賃０４公
　　　　-3		 2,430  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,415 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,320 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０４公
　　　　-1		 2,652  
(   2,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,485 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 577,800 円  　　　　     96,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 425,894 円  　　　       10,647,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      789,600 円  　　　　     96,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,124,094 円　（　　　　　　        11,359 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,413,580 円  
（　　　　　        34,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,446,091 円      
②総費用 2,124,094 円      
③純収益　①－② 8,321,997 円      
④建物等に帰属する純収益 6,413,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,908,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,816,622 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,369,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     216,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
調布 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-5 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 339,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市上石原１丁目１３番１
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(80,200)
台形
1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、マンシ
ョンが混在する路線
商業地域		 北東18m国道、北西側道 水道、ガス、下水 西調布

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 西調布駅北西方

690m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 広幅員街路沿いの地域にあって、特段の地域要因変動は認められず、当面の間、現状を維持するものと予測する
。地価は、近時、回復傾向にあるなか、今後、新型コロナ等不安定要素もあり様相を変化させる可能性もある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね調布市及び隣接市域等の圏域に存する住商混在とする街路沿いの地域及び価格牽連性を有する地域。
需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか規模によっては、開発業者、一般法人等も考
慮される。街路沿の店舗等需要は限定的地域ではあるが近時、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するな
か地価は回復傾向にある。地価は個別性等により異なるが概ね３００～４００千円／㎡前後程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は街路沿いに収益用途併用住宅等が見られる
地域ではあるが、現況、自用目的による店舗、業務等用地としての取引が比較的多いと認められ、やや収益性が取引に
反映されるまでには至っていないと認められる。よって、本件では、より実証的と判断される取引事例を基礎とした比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[141.5]		 [103.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅接近性等により需要の程度等を異にしマン
ション用地化も一部に見られ、近時、新型コ
ロナ等不安定要素もあるなか、地価は総じて
回復傾向にある。

地域的変動はない。街路沿いあって店舗需要
は限定的な地域であるが新型コロナを含む一
般的要因に不安定要因もあるなか、地価は回
復傾向にある。

個別的要因に変動はない。地域内にあってほ
ぼ標準的な画地であり、需要の程度もほぼ標
準的で市場競争力は中位程度にあると認めら
れる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫА０４公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
西4m、角地
準住居

(67,185)
b ＡＴ０４公

-202		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.3m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＮＳ０４公

-21		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m都道、
東4m、角地
準住居
高度地区3種
(80,300)
d ＯＹ０４公

-9		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
西6.5m、
二方路
１中専
高度地区2種
(65,181)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
384,711 		 100
[ 103.7]
370,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
382,000 
b (　           ) 
591,092  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
599,367 		 100
[ 144.5]
414,787 
427,000 
c (　           ) 
290,533  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
287,115 		 100
[  85.8]
334,633 
345,000 
d (　           ) 
143,924  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  73.4]
199,219 		 100
[  67.6]
294,703 
304,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    344,000 円／㎡]  



調布 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,412,204 
2,123,112 
8,289,092 
6,413,580 
1,875,512 		 （　0.9519）
1,785,300 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     39,673,333 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 74.80 ＲＣ5 374.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 80 ％   200 ％   200 ％   187 ㎡     15.0 m x   13.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上は住居で専有面積３６㎡程度を想定 ⑦有効率　  94.1 ％
の理由		 同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
74.80 
85.6 
64.00 
3,300 
211,200 		 4.0  844,800 
1.0  211,200 

 2～ 2		 居宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,300 
165,600 		 1.0  165,600 
1.0  165,600 

 3～ 3		 居宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,300 
165,600 		 1.0  165,600 
1.0  165,600 

 4～ 4		 居宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,350 
169,200 		 1.0  169,200 
1.0  169,200 

 5～ 5		 居宅
74.80 
96.3 
72.00 
2,400 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

計
374.00 
94.1 
352.00 

884,400 		 1,518,000 
884,400 
⑨年額支払賃料        884,400 円　×　12ヶ月　＝　      10,612,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,612,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,976,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,518,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,269 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          884,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         421,903 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,412,204 円　　　　（　        55,680 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＡ賃０４公
　　　　-21		 2,341  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[ 97.0]
2,506 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０４公
　　　　-22		 2,424  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]
2,436 
c ＫА賃０４公
　　　　-4		 2,589  
(   2,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[127.0]		 100
[107.0]
2,241 
調布 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 577,800 円  　　　　     96,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 424,512 円  　　　       10,612,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      138,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      789,600 円  　　　　     96,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,300 円  　　　　     96,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,123,112 円　（　　　　　　        11,354 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     374.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,413,580 円  
（　　　　　        34,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,412,204 円      
②総費用 2,123,112 円      
③純収益　①－② 8,289,092 円      
④建物等に帰属する純収益 6,413,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,875,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,785,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,673,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）