鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ０４公 -202	調布市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.2m道道、東4m、角地		商業地区計画等 (100,405)
b	ＮＡ０４公 -300	立川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	ＮＡ０４公 -301	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業 (95,560)
d	ＮＡ０４公 -302	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16m都道、北4m、角地		商業 (100,600)
e	ＮＡ０４公 -303	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 952,148	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.1]	1,107,378	100 [ 68.2]	1,623,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,109,318	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.0]	826,647	100 [ 52.1]	1,586,655		1,590,000
c	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	1,101,905	100 [ 53.4]	2,063,493		2,060,000
d	(　 ) 1,100,244	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,064,617	100 [ 65.3]	1,630,348		1,630,000
e	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,446,874	100 [ 86.0]	1,682,412		1,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +35.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,630,000 円／㎡]

調布 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,051,248	4,739,343	16,311,905	10,562,400	5,749,505	（　0.9534） 5,481,578	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	127,478,558 円　　　　（　 1,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	68.64	Ｓ8	525.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	99 ㎡	7.5 m x 13.2 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階以上を事務所、ともにフロア貸しを想定

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.64	88.4	60.66	6,800	412,488	12.0	4,949,856
							1.0	412,488
2～ 2	店舗	68.64	94.5	64.86	4,000	259,440	6.0	1,556,640
							1.0	259,440
3～ 7	事務所	68.64	94.5	64.86	3,100	201,066	6.0	1,206,396
							1.0	201,066
8～ 8	事務所	44.68	91.5	40.90	3,100	126,790	6.0	760,740
							1.0	126,790
～

計		525.16	93.4	490.72		1,804,048		13,299,216
								1,804,048

⑨年額支払賃料	1,804,048 円　×　12ヶ月　＝　 21,648,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,648,576 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,298,915 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,349,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,299,216 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,804,048 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 576,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,051,248 円　　　　（　 212,639 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０４公　　　　-26	3,307 ( 3,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 78.0]	100 [115.0]	3,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,203 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＴ賃０４公　　　　-11	3,077 ( 2,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	2,748
c	ＮＡ賃０４公　　　　-37	3,293 ( 3,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 68.0]	100 [120.0]	3,509

調布 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	972,000 円	162,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	865,943 円	21,648,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,249,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,400 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,739,343 円　（　　　　　　 47,872 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 525.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,562,400 円（　　　　　 106,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,051,248 円
②総費用	4,739,343 円
③純収益　①－②	16,311,905 円
④建物等に帰属する純収益	10,562,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,749,505 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,481,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,478,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
調布 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 5-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　小川　樹恵子

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市小島町１丁目１１番２				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:2	店舗ＲＣ4	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南15m都道	水道、ガス、下水	調布 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 35 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場の整備事業等が進展
中の地域

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

調布駅北方

230m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

調布駅周辺の再開発事業や駅前広場の整備事業等の影響により商業環境が向上しているものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は調布市及び隣接市全域にわたる商業地域である。需要者は、個人事業主や不動産投資家及び不動産開発業
者等の法人が中心である。駅からの接近性に優れた希少性の高い立地である上、商業地の取引事例は件数が少なく、繁
華性の程度や容積率、画地規模等により価格水準は大きく変動し、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。単価
的には１㎡あたり約１５０万円～１８０万円程度が中心的な水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例から求められた実証的な価格である。収益価格は地域の標準的な利用方法を想定して求めら
れた価格で、本件のような駅に近く利便性が比較的良好な商業地域では重要視されるべき価格である。したがって、本
評価においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,190,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[ 75.2]

[100.0]
100

1,550,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による規
制が緩和されつつあり経済社会活動が正常化
へと向い今後の動向が期待されつつある。。

駅前広場整備等の進展及び駅周辺の商業施設
の更新等により発展的変化が認められる。

個別的要因の変動は、特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０４公 -101	府中市		建付地	（　）	不整形	南23m都道、北3.3m、二方路		商業 (100,450)
b	ＡＴ０４公 -203	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、東4m、西3.5m、三方路		商業地区計画等 (100,480)
c	ＨＴ０４公 -300	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
d	ＨＴ０４公 -301	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,464,498	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	1,145,283	100 [ 71.6]	1,599,557	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,600,000
b	(　 ) 1,171,695	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,132,601	100 [ 73.4]	1,543,053		1,540,000
c	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 112.2]	1,674,769		1,670,000
d	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 72.8]	1,541,543		1,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +28.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,590,000 円／㎡]

調布 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,051,733	4,723,505	16,328,228	10,562,400	5,765,828	（　0.9534） 5,497,140	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	127,840,465 円　　　　（　 1,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	68.64	Ｓ8	525.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	99 ㎡	7.5 m x 13.2 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階フロア貸し想定

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種・同用途の標準的なレンタブル比による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.64	88.4	60.68	6,500	394,420	12.0	4,733,040
							1.0	394,420
2～ 2	店舗	68.64	94.5	64.86	4,000	259,440	6.0	1,556,640
							1.0	259,440
3～ 7	事務所	68.64	94.5	64.86	3,150	204,309	6.0	1,225,854
							1.0	204,309
8～ 8	事務所	44.68	91.5	40.88	3,150	128,772	6.0	772,632
							1.0	128,772
～

計		525.16	93.4	490.72		1,804,177		13,191,582
								1,804,177

⑨年額支払賃料	1,804,177 円　×　12ヶ月　＝　 21,650,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,650,124 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,299,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,351,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,191,582 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,804,177 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 576,615 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,051,733 円　　　　（　 212,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ０４賃　　　　-12	3,249 ( 3,157)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,255 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＯＫ０４賃　　　　-13	3,507 ( 3,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	972,000 円	162,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	866,005 円	21,650,124　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,233,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,400 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,723,505 円　（　　　　　　 47,712 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 525.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,562,400 円（　　　　　 106,691 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,051,733 円
②総費用	4,723,505 円
③純収益　①－②	16,328,228 円
④建物等に帰属する純収益	10,562,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,765,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,497,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,840,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290,000 円／㎡）