別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
調布 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -16 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 566,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市布田４丁目８番９外
 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 共同住宅が多く見ら
れる交通至便な住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 調布

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東方至近付近では南北に計画
された都市計画道路事業によ
る土地買収が進みつつある。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 調布駅南方

230m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 本件地域自体には特段の地域要因変動はないが、地域変化の著しい調布駅商業地背後の住宅地であり需要は強い
。新型コロナの影響等から一時、停滞等した地価は近時、回復傾向にある中、不安定要素もあり注意を要する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね調布市内及び隣接市等の圏域に存する京王線を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、調布市及び
近隣市の個人、不動産業者、法人、個人事業者等が中心となると認められる。向上的地域変化の著しい調布駅商業地背
後の住宅地であり、需要は根強く近時、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するなか地価は回復傾向にあ
る。地価水準は個別性等により大きく異なるが概ね５００～６００千円／㎡程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は、共同住宅も比較的多く見られるが、地域
的には居住目的の取引が主であり、土地価格に見合う賃料水準は高いものとはいえず、収益価格は低位に試算されたと
認められる。よって、本件では、賃貸共同住宅も比較的多くみられる地域的特性をも考慮しつつ、比準価格を標準とし
、収益価格を斟酌して、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 73.7]		 [105.0]
100		 563,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は
総じて一定の需要を維持しつつ近時、新型コ
ロナ等不安定要素もあるなか、地価は概ね回
復傾向にある。

地域的変動はない。駅接近性良好な調布駅商
業地背後の地域であり、新型コロナを含む一
般的要因に不安定要因もあるなか、地価は回
復傾向にある。

個別的要因に変動はない。南側道路で優位な
要因をもつ。その他要因のほか周囲の状況を
含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様と認
められる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＨ０４公

-15		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m市道、
北5m、準角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＮＡ０４公

-27		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
東4.5m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,180)
c ＯＧ０４公

-208		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d ＯＹ０４公

-12		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
東4m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e ＮＡ０４公

-28		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,563  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.9]
372,784 		 100
[  66.7]
558,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
587,000 
b (　           ) 
468,666  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.7]
449,866 		 100
[  72.2]
623,083 
654,000 
c (　           ) 
357,366  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
362,021 		 100
[  67.6]
535,534 
562,000 
d (　           ) 
332,726  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
313,775 		 100
[  64.5]
486,473 
511,000 
e (　           ) 
269,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.6]
362,896 		 100
[  65.9]
550,677 
578,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -21.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    578,000 円／㎡]  



調布 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,939,913 
1,653,694 
7,286,219 
4,289,890 
2,996,329 		 （　0.9739）
2,918,125 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     64,847,222 円　　　　（　    331,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   196 ㎡     15.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３１㎡程度の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,640 
249,480 		 1.0  249,480 
1.0  249,480 

 2～ 2		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,700 
255,150 		 1.0  255,150 
1.0  255,150 

 3～ 3		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,700 
255,150 		 1.0  255,150 
1.0  255,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
90.0 
283.50 

759,780 		 759,780 
759,780 
⑨年額支払賃料        759,780 円　×　12ヶ月　＝　       9,117,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,117,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       547,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,570,318 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           759,780 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          759,780 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         362,453 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,939,913 円　　　　（　        45,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫА賃０４公
　　　　-12		 2,997  
(   2,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０４公
　　　　-39		 3,139  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[120.0]
2,813 
c ＫА賃０４公
　　　　-10		 3,139  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]
2,552 
調布 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,400 円  　　　　     64,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 364,694 円  　　　        9,117,360　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     64,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,653,694 円　（　　　　　　         8,437 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,289,890 円  
（　　　　　        21,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,939,913 円      
②総費用 1,653,694 円      
③純収益　①－② 7,286,219 円      
④建物等に帰属する純収益 4,289,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,996,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,918,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,847,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     331,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月10日　提出
調布 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -16 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 566,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市布田４丁目８番９外
 ②地積
　(㎡)		 196  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 共同住宅が多く見ら
れる交通至便な住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 調布

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東方で都市計画道路事業が進
捗中である。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 調布駅南方

230m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が多く建ち並ぶ利便性良好な住宅地である。地域要因に特段の変動はなく、当面の間は現状を維持して
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    578,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線沿線の調布市及び隣接市区の駅から徒歩圏の住宅地域。需要者は同一需給圏の居住者のほか、不動
産業者、個人事業主、法人等と幅広い。再開発事業によって商業施設が開業した調布駅背後に存するエリアであるため
、利便性に恵まれるほか、住環境も良好であるため、需要は底堅く堅調に推移している。地価水準は個別性によって異
なるものの概ね５００，０００円／㎡～６００，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 指定容積率が２００％であり、共同住宅が多くみられる地域であるが都心部のような収益性が高いエリアには属さない
。また、収益価格は想定要素も多いためやや規範性に欠ける。市場においては立地の希少性が考慮されて取引されるこ
とが多いことを考慮して、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    398,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[104.0]		 100
[ 73.7]		 [105.0]
100		 563,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による先行き不透明感から一時様子
見状態であったものの、需給動向を反映し、
調布市内の住宅地の地価は概ね堅調に推移し
ている。

調布駅に近い利便性良好な住宅地域である。
共同住宅が多く需要は堅調である。地域要因
に特段の変動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０４公

-10		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＯＫ０４公

-8		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
西5m、準角地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＹＭ０４公

-201		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東20.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ＫＨ０４公

-20		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
523,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
507,106 		 100
[  82.3]
616,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
647,000 
b (　           ) 
499,886  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
474,915 		 100
[  84.9]
559,382 
587,000 
c (　           ) 
555,666  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
560,667 		 100
[ 102.0]
549,674 
577,000 
d (　           ) 
453,409  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
480,585 		 100
[  88.5]
543,034 
570,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    578,000 円／㎡]  



調布 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,984,390 
1,657,809 
7,326,581 
4,289,890 
3,036,691 		 （　0.9739）
2,957,433 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     65,720,733 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高25m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   196 ㎡     15.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３１㎡程度の１ＤＫを想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,650 
250,425 		 1.0  250,425 
1.0  250,425 

 2～ 2		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,710 
256,095 		 1.0  256,095 
1.0  256,095 

 3～ 3		 居宅
105.00 
90.0 
94.50 
2,720 
257,040 		 1.0  257,040 
1.0  257,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
90.0 
283.50 

763,560 		 763,560 
763,560 
⑨年額支払賃料        763,560 円　×　12ヶ月　＝　       9,162,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,162,720 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       549,763 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,612,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           763,560 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          763,560 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         364,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,984,390 円　　　　（　        45,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫА賃０４公
　　　　-10		 3,139  
(   3,009) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,827 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０４公
　　　　-40		 3,142  
(   3,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,747 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 389,400 円  　　　　     64,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 366,509 円  　　　        9,162,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      532,100 円  　　　　     64,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円  　　　　     64,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,657,809 円　（　　　　　　         8,458 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,289,890 円  
（　　　　　        21,887 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,984,390 円      
②総費用 1,657,809 円      
③純収益　①－② 7,326,581 円      
④建物等に帰属する純収益 4,289,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,036,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,957,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,089 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,720,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）