別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月10日　提出
調布 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -14 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 60,900,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市深大寺東町６丁目１６番５外
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、低層
アパート等の混在住
宅地域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 調布

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ市道		 交通

施設		 調布駅北東方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅のほか店舗もみられる消防大学通り沿いの地域。今後も当面の間は現状を維持して推移していくものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び三鷹市内の京王線沿線駅から駅距離を要する混在地域及び周辺の住宅地域である。バス通り沿
いに周辺居住者を対象とした店舗のほか、賃貸マンション、戸建住宅等が建ち並ぶ地域であり、需要者としては地縁性
のある個人のほか、纏まった土地であれば不動産開発業者、法人等も考えられる。市場における土地の中心価格帯とし
ては個別性により異なるが概ね３００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 指定容積率が２００％であり、店舗併用住宅や共同住宅もみられるエリアであるが、収益性が高いエリアには属さない
。また、戸建住宅地としての需要も相応にみられるエリアであることから、本件においては、周辺で成約された取引事
例から適正に要因比較を行って求めた比準価格を市場実態を反映した価格であるものとして重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.8]		 [104.0]
100		 303,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による先行き不透明感から一時様子
見状態であったものの、需給動向を反映し、
調布市内の住宅地の地価は概ね堅調に推移し
ている。

駅徒歩圏外のバス通り沿いの住商混在地域で
ある。地域要因に特段の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０４公

-9		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＡＴ０４公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c ＫＨ０４公

-21		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m私道、
南東5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＯＹ０４公

-3		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東7.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＮＡ０４公

-18		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.1m市道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
273,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
273,417 		 100
[  84.8]
322,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
335,000 
b (　           ) 
277,467  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
269,997 		 100
[  90.0]
299,997 
312,000 
c (　           ) 
286,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
266,164 		 100
[  91.9]
289,624 
301,000 
d (　           ) 
279,819  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
294,976 		 100
[  97.8]
301,611 
314,000 
e (　           ) 
218,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
247,393 		 100
[  85.8]
288,337 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 -15.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



調布 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,247,874 
1,508,169 
5,739,705 
4,408,870 
1,330,835 		 （　0.9739）
1,296,100 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     28,802,222 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｓ3 324.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     10.3 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約３１㎡の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の標準的レンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,170 
199,206 		 1.0  199,206 
1.0  199,206 

 2～ 2		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,270 
208,386 		 1.0  208,386 
1.0  208,386 

 3～ 3		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,270 
208,386 		 1.0  208,386 
1.0  208,386 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.00 
85.0 
275.40 

615,978 		 615,978 
615,978 
⑨年額支払賃料        615,978 円　×　12ヶ月　＝　       7,391,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,391,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       443,504 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,948,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           615,978 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          615,978 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         293,852 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,247,874 円　　　　（　        36,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＡ賃０４公
　　　　-29		 2,014  
(   1,923) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,315 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,368 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＹ賃０４公
　　　　-1		 1,937  
(   1,935) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,421 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,200 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 295,669 円  　　　        7,391,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,508,169 円　（　　　　　　         7,503 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,408,870 円  
（　　　　　        21,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,247,874 円      
②総費用 1,508,169 円      
③純収益　①－② 5,739,705 円      
④建物等に帰属する純収益 4,408,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,330,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,296,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,802,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
調布 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -14 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 60,900,000 円  １㎡当たりの価格 303,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市深大寺東町６丁目１６番５外
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、低層
アパート等の混在住
宅地域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 調布

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 調布駅北東方

3.4km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 準幹線道路沿いに中層の共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して
推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、調布市及びその周辺の主要街路沿いの混在地域である。近隣地域は中低層の共同住宅等が見られるが、
まとまった土地の場合は路線型の商業施設としての需要も考えられる。但し前面道路の性格や駅距離等を考慮すると、
需要者は地縁性を有する個人や法人等が中心となる。新型コロナの現況下にあっても、地価水準は値頃感がありやや上
昇基調で推移。規模による個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価としては１㎡３００千円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の需要と共同住宅目的の土地需要が混在している地域である。比準価格は類似性の高い取引事例から比準して
おり、収益価格試算にあたって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。比準価格、収益価格とも試算過
程は概ね妥当なものと判断されるが、収益価格を斟酌しながも市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.9]		 [104.0]
100		 303,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響下、景気状況は引き続き厳
しいが、外需の増加や緩和的な金融環境、経
済対策の効果にも支えられ、基調としては持
ち直している。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、値頃感から需要が高く、若干な
がら上昇傾向を示している。


業務用地としてはやや小振りだが、不動産の
優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０４公

-13		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ＯＧ０４公

-206		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＹＭ０４公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,160)
d ＳＫ０４公

-23		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
379,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
368,862 		 100
[ 124.2]
296,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
309,000 
b (　           ) 
497,049  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
497,049 		 100
[ 123.0]
404,105 
420,000 
c (　           ) 
332,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
334,308 		 100
[ 115.2]
290,198 
302,000 
d (　           ) 
293,846  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
314,144 		 100
[  99.7]
315,089 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



調布 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,215,470 
1,507,048 
5,708,422 
4,408,870 
1,299,552 		 （　0.9739）
1,265,634 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     28,125,200 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 108.00 Ｓ3 324.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     10.3 m x   17.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（各階３戸・約３１㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の標準的レンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,160 
198,288 		 1.0  198,288 
1.0  198,288 

 2～ 2		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,260 
207,468 		 1.0  207,468 
1.0  207,468 

 3～ 3		 居宅
108.00 
85.0 
91.80 
2,260 
207,468 		 1.0  207,468 
1.0  207,468 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.00 
85.0 
275.40 

613,224 		 613,224 
613,224 
⑨年額支払賃料        613,224 円　×　12ヶ月　＝　       7,358,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     275.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,358,688 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       441,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,917,167 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           613,224 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,764 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          613,224 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         292,539 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,215,470 円　　　　（　        35,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＹ賃０４公
　　　　-7		 2,177  
(   2,175) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＹ賃０４公
　　　　-8		 2,304  
(   2,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,465 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 400,200 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 294,348 円  　　　        7,358,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      132,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,507,048 円　（　　　　　　         7,498 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     324.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,408,870 円  
（　　　　　        21,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,215,470 円      
②総費用 1,507,048 円      
③純収益　①－② 5,708,422 円      
④建物等に帰属する純収益 4,408,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,299,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,265,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,297 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,125,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）