鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

昭島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＭ公４ -14	昭島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
b	ＫＯＲ公４ -31	昭島市		更地	（　）	長方形	北西6m道路、南西4.5m、角地		１中専高度地区2種地区計画等 (80,200)
c	ＨＡＲ公４ -44	国分寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	ＳＩＯ公４ -102	立川市		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
e	ＴＡＮ公４ -8	立川市		更地	（　）	台形	東10m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,030	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	335,229	100 [ 132.8]	252,431	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 241,980	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	235,402	100 [ 99.2]	237,300		237,000
c	(　 ) 235,294	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,142	100 [ 95.3]	242,541		243,000
d	(　 ) 243,558	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,289	100 [ 96.8]	252,365		252,000
e	(　 ) 257,125	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	253,092	100 [ 109.5]	231,134		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

昭島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,757,108	4,881,820	18,875,288	16,281,400	2,593,888	（　0.9504） 2,465,231	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,782,911 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

昭島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	Ｓ3	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	464 ㎡	34.0 m x 13.3 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗兼共同住宅を想定。１階店舗はフロア貸し、２階以上は各戸約４５㎡の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的な割合を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	85.0	297.50	2,800	833,000	6.0	4,998,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	350.00	90.0	315.00	2,050	645,750	1.0	645,750
							1.0	645,750
3～ 3	居宅	350.00	90.0	315.00	2,050	645,750	1.0	645,750
							1.0	645,750
～

～

計		1,050.00	88.3	927.50		2,124,500		6,289,500
								1,291,500

⑨年額支払賃料	2,124,500 円　×　12ヶ月　＝　 25,494,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 927.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,494,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,039,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,454,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,289,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,291,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 244,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,757,108 円　　　　（　 51,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＥＴ公４　　　　-4	1,857 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,087 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＥＴ公４　　　　-5	1,570 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,093
c	賃ＴＥＴ公４　　　　-7	1,597 ( 1,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,218

昭島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	764,820 円	25,494,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,089,100 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.45 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,881,820 円　（　　　　　　 10,521 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,281,400 円（　　　　　 35,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,757,108 円
②総費用	4,881,820 円
③純収益　①－②	18,875,288 円
④建物等に帰属する純収益	16,281,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,593,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,465,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,782,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
昭島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

昭島 5-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　鉄谷　義宏

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	昭島市玉川町１丁目８６１番１｢玉川町１－１１－５｣				②地積　(㎡)	464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	2.5:1	事務所ＳＲＣ3	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地域	南西16m都道	水道、ガス、下水	東中神 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

３階程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

東中神駅南西方

300m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、景気の不透明
感から、ほぼ横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線、青梅線沿線で、立川市、昭島市、福生市、日野市内の各駅に近接する普通商業地域または
近隣商業地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業主や法人である。価格の二極化の傾向が顕著で
、繁華性の劣る路線商業地域は、背後の住宅地価格との牽連性が強い。ここにきてコロナ禍の影響による収益性の悪化
は鈍化してきており、価格はやや強含みで推移している。需要の中心は立地条件や規模により大きく異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一
方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合
は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。なお、江戸街道沿いの繁華性の程度と背後の住宅地価格とのバランスに留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　昭島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[178.9]

[100.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    242,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産収益は、コロナ禍の影響で先行き不透
明感はあるものの持ち直しつつあり、金融緩
和政策の中で、投資対象となる不動産の選別
化が進んでいる。

不動産価格の二極化の中で、当該地域は繁華
性はやや劣るものの、駅への接近性が優るた
め、空室等によるリスクは小さい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

昭島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＩＯ公４ -17	日野市		更地	（　）	不整形	東38m都道、北東18m、西2.7m、三方路		商業 (100,400)
b	ＴＥＴ公４ -21	昭島市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東16m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＳＩＭ公４ -11	昭島市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m都道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	ＴＥＴ公４ -8	昭島市		更地	（　）	台形	北16m都道、南4.8m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,905	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.9]	250,601	100 [ 109.4]	229,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 294,874	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,053	100 [ 98.0]	302,095		302,000
c	(　 ) 135,700	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	227,298	100 [ 89.2]	254,818		255,000
d	(　 ) 300,563	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	293,268	100 [ 110.0]	266,607		267,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -13.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

昭島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,791,415	5,059,976	17,731,439	15,255,800	2,475,639	（　0.9504） 2,352,847	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	52,285,489 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

昭島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	Ｓ3	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	464 ㎡	34.0 m x 13.3 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸を想定、住宅は住戸タイプ２ＤＫ、平均専有面積を約４５㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

中層の店舗兼事務所として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	85.0	297.50	2,300	684,250	6.0	4,105,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	350.00	90.0	315.00	2,070	652,050	1.0	652,050
							1.0	652,050
3～ 3	居宅	350.00	90.0	315.00	2,120	667,800	1.0	667,800
							1.0	667,800
～

～

計		1,050.00	88.3	927.50		2,004,100		5,425,350
								1,319,850

⑨年額支払賃料	2,004,100 円　×　12ヶ月　＝　 24,049,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 927.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,049,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,923,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,125,264 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,425,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,319,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 616,238 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,791,415 円　　　　（　 49,119 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＴＡＲ公４　　　　-12	2,013 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,097	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,159 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＴＥＴ公４　　　　-10	1,922 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

昭島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	721,476 円	24,049,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 715,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,957,500 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.45 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,059,976 円　（　　　　　　 10,905 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,255,800 円（　　　　　 32,879 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,791,415 円
②総費用	5,059,976 円
③純収益　①－②	17,731,439 円
④建物等に帰属する純収益	15,255,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,475,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,352,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,285,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）