別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 昭島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -18 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　新井　隆之   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市東町１丁目１７３番６ ｢東町１－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が見られる駅に近い 住宅地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 西立川 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 西立川駅南西方 450m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当面は地域を大きく変容させる要因は特に見当たらないため、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭島市および福生市の圏域で、特に強い代替・競争関係にある圏域は、ＪＲ青梅線駅徒歩圏の低層住宅地 域である。典型的な需要者は昭島市に居住する３０代～４０代の一次取得者で、都心に近い立川市等からの転入者は少 ない。近隣地域は駅接近性に優るが、街路条件がやや劣る地域である。新型コロナの影響は比較的少なく、地価は概ね 横ばいで推移している。土地は総額２５００万円程度、新築戸建住宅で総額３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は低層住宅地で、主な需要者は居住の快適性や利便性に着目した個人であることから、取引事 例比較法が最も適合している。採用した取引事例は、「中神」駅および「西立川」駅勢圏の住宅地に係るもので、規範 性を有する。収益還元法については、低層住宅のほかに共同住宅も一部見られるが、規模が小さく、収益性は低いこと から採用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    245,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 93.2] [101.0] 100 262,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    261,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年１月～Ｒ３年１０月の昭島市の土地取 引件数は１０５５件、前年同期間の８３３件 に比し、増加している『土地取引規制基礎調 査概況調査』。 ＪＲ青梅線「西立川」駅南口徒歩約６分の住 宅地域である。地域を大きく変容させる要因 は見当たらないため、現状のまま推移するも のと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％