別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 昭島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -15 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市玉川町１丁目２７０番２８ ｢玉川町１－１７－９｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅も見られる住宅 地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 東中神 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 東中神駅西方 300m 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅近くのアパートも見られる住宅地域で、要因の変化が見られないため、現状のままで推移するものと予測した 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線の昭島市の他、福生市や立川市の圏域に位置する住宅地域と認められる。需要の中心は、 同一需給圏内に居住する３０～５０歳代の一次取得層や買い換え需要者である。駅に近いため安定的な需要を有する一 方、供給は相対に少ないため、コロナ禍でも需要の大きな落ち込みは見られず、地価は安定して推移している。細分化 された１００㎡の土地で２３００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円～４０００万円の価格帯が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し、適切に求めることができこの価格の精度は高い。共 同住宅も見られる住宅地域であるが、対象標準地は画地規模が小さいため、収益還元法での共同住宅の想定は困難であ り、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は収益力より快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域である。以 上より比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    245,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [104.9] [101.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    230,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響によって景気は一進一退の状 況下、不動産市場では需要の選別化が一層進 み、優良な不動産には買いが集まっている。 駅近くの住宅地域で需要は根強いため、コロ ナ禍でも需要の大きな落ち込みは見られない 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％