別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 昭島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -9 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市緑町３丁目３３８４番５ ｢緑町３－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 昭島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 昭島駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや離れた既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線や西武線沿線等の周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯 が一般的で外部からの転入需要も混在する。市内の住宅地は全般的に安定した状況にあるが、周辺の宅地開発も比較的 活発で、需給バランスが崩れやすい特性を有する。小規模な建売住宅は３千万円台後半～４千万円前後のものが多い。 コロナ禍収束の見通しは不透明だが、今のところ社会の変化と比較して地価水準への影響は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は昭島駅徒歩圏内の住宅地域で周辺には有効利用を目的としたアパート等も立地しているが、自己居住を基礎 に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益還元法は適用で きなかったが、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [103.0] [100.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が続き、社会的には様々な変 化が起きてきたが、多摩地域内の住宅価格に ついての影響は少なく、強含みに推移してい る。 駅からはやや離れた住宅地域であるが、周辺 の宅地開発は比較的活発で、需給ギャップが 生じやすい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％