鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳ０４公 -100	稲城市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.4m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＥＭ０４公 -4	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西28m都道、中間画地		工業高度地区最高25m (70,200)
c	ＳＨ０４公 -11	稲城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東5m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	ＹＭ０４公 -24	府中市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (50,143)
e	ＳＹ０４公 -302	武蔵村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,433	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	386,291	100 [ 145.7]	265,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 -1.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 236,879	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.8]	299,512	100 [ 152.9]	195,888		196,000
c	(　 ) 243,606	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	235,876	100 [ 123.6]	190,838		191,000
d	(　 ) 193,115	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	208,879	100 [ 109.5]	190,757		191,000
e	(　 ) 138,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	139,396	100 [ 74.4]	187,360		187,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +47.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

東京府中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,558,227	8,972,120	32,586,107	24,985,800	7,600,307	（　0.9739） 7,401,939	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	164,487,533 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼倉庫	870.00	Ｓ3	2,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は倉庫、３階は事業所として一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物の状況等を参考に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	事業所兼倉庫	2,160.00	100.0	2,160.00	1,700	3,672,000	4.0	14,688,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,160.00	100.0	2,160.00		3,672,000		14,688,000
								0

⑨年額支払賃料	3,672,000 円　×　12ヶ月　＝　 44,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,064,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,643,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,420,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,688,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,558,227 円　　　　（　 31,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ０４賃　　　　-1	1,737 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,706 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＫ０４賃　　　　-3	2,041 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,041
c	ＯＫ０４賃　　　　-2	2,137 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,137

東京府中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,268,000 円	378,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,321,920 円	44,064,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,602,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,024,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,972,120 円　（　　　　　　 6,802 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,985,800 円（　　　　　 18,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,558,227 円
②総費用	8,972,120 円
③純収益　①－②	32,586,107 円
④建物等に帰属する純収益	24,985,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,600,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,401,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,612 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,487,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東京府中 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 9-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　下野　好弘

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市四谷４丁目５４番１０外				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (80,200)
	不整形 1:1.5	倉庫Ｓ2	中小規模倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	南西6.8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	中河原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ市道

交通

施設

中河原駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

元々は倉庫や工場等が立地する工業地域であったが、近年は倉庫跡地に戸建住宅等も建ち並びつつあり、今後は
混在地域へ移行することも予想される。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
地役権　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市、稲城市ほか広く多摩地区西部に存する工業地域あるいは住工混在地域である。地域内は中規模
の工場や倉庫が立地するが、跡地が開発されて戸建住宅が建ち並んだエリアもある。需要者は中堅以上の法人や開発業
者等が中心となる。一部過熱している他の物流エリアと比較すると、需給はやや落ち着いている。価格帯は概ね１５～
２５万円／㎡、総額としての価格帯は画地規模にバラツキがあるため広範囲に亘る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場・倉庫利用が可能な土地の取引など、相対的に規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。中央道の国立ＩＣに
も比較的近く賃貸需要もあるため、最有効使用建物を想定して収益価格も試算したが、賃料は上昇基調にあるものの元
本価格を回収するほどの賃料水準にはないため低位となった。本件では市場実態を反映した比準価格が最も信頼性が高
いので、当該価格を中心に収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響下、景気状況は引き続き厳
しいが、外需の増加や緩和的な金融環境、経
済対策の効果にも支えられ、基調としては持
ち直している。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、近年の物流事情を反映して需要
が高く、若干ながら上昇傾向を示している。

業務用地として充分な規模を有する。不動産
の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ０４公 -24	府中市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (50,143)
b	ＳＹ０４公 -301	西多摩郡瑞穂町		更地	（　）	長方形	北18m都道、中間画地		工業 (70,200)
c	ＳＹ０４公 -302	武蔵村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	ＳＹ０４公 -303	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北8m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,115	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	208,879	100 [ 109.5]	190,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 -1.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 148,204	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,427	100 [ 63.4]	237,267		237,000
c	(　 ) 138,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	139,396	100 [ 70.7]	197,165		197,000
d	(　 ) 135,184	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	131,247	100 [ 70.7]	185,639		185,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

東京府中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,558,227	8,972,120	32,586,107	24,985,800	7,600,307	（　0.9739） 7,401,939	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	164,487,533 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼倉庫	870.00	Ｓ3	2,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を倉庫、３階は事業所の一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物の状況等を参考に判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	720.00	100.0	720.00	1,700	1,224,000	4.0	4,896,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,700	1,224,000	4.0	4,896,000
							0.0	0
3～ 3	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,700	1,224,000	4.0	4,896,000
							0.0	0
～

～

計		2,160.00	100.0	2,160.00		3,672,000		14,688,000
								0

⑨年額支払賃料	3,672,000 円　×　12ヶ月　＝　 44,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,064,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,643,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,420,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,688,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,558,227 円　　　　（　 31,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ０４賃　　　　-1	1,737 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,670	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,706 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＫ０４賃　　　　-3	2,041 ( 1,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,268,000 円	378,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,321,920 円	44,064,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,602,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,024,000 円	378,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	378,000 円	378,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,972,120 円　（　　　　　　 6,802 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	378,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0691 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,985,800 円（　　　　　 18,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,558,227 円
②総費用	8,972,120 円
③純収益　①－②	32,586,107 円
④建物等に帰属する純収益	24,985,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,600,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,401,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,612 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,487,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）