鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ０４公 -13	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＥＭ０４公 -22	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	東22m市道、北6m、西4m、三方路		商業 (100,500)
c	ＳＡ０４公 -201	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、南6m、二方路		商業 (100,500)
d	ＡＴ０４公 -202	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.3m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＯＧ０４公 -205	調布市		貸家建付地	（　）	台形	南東18m国道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 589,136	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	631,306	100 [ 117.2]	538,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	539,000
b	(　 ) 605,464	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	591,931	100 [ 118.8]	498,258		498,000
c	(　 ) 692,878	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,500	100 [ 130.3]	537,606		538,000
d	(　 ) 591,092	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	599,367	100 [ 92.6]	647,265		647,000
e	(　 ) 826,100	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	835,187	100 [ 97.9]	853,102		853,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 525,000 円／㎡]

東京府中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,658,643	3,315,265	14,343,378	9,923,400	4,419,978	（　0.9519） 4,207,377	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	93,497,267 円　　　　（　 472,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.30	ＲＣ6	577.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は１ＤＫ（各階３戸・約３４㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

店舗兼マンションとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.21	78.3	51.81	3,300	170,973	6.0	1,025,838
							0.0	0
2～ 3	住宅	102.30	100.0	102.30	2,600	265,980	1.0	265,980
							1.0	265,980
4～ 4	住宅	102.30	100.0	102.30	2,610	267,003	1.0	267,003
							1.0	267,003
5～ 5	住宅	102.30	100.0	102.30	2,620	268,026	1.0	268,026
							1.0	268,026
6～ 6	住宅	102.30	100.0	102.30	2,630	269,049	1.0	269,049
							1.0	269,049

計		577.71	97.5	563.31		1,507,011		2,361,876
								1,336,038

⑨年額支払賃料	1,507,011 円　×　12ヶ月　＝　 18,084,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 563.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,084,132 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,085,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,999,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,361,876 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,336,038 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 637,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,658,643 円　　　　（　 89,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０４公　　　　-10	2,247 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳ賃０４公　　　　-10	3,032 ( 2,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,834
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	894,000 円	149,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	723,365 円	18,084,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,192,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,315,265 円　（　　　　　　 16,744 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 577.71 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,923,400 円（　　　　　 50,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,658,643 円
②総費用	3,315,265 円
③純収益　①－②	14,343,378 円
④建物等に帰属する純収益	9,923,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,419,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,207,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,497,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 472,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東京府中 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-10

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　中嶋　敏

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

515,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市八幡町２丁目２１番９外				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5F1B	店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	南8.5m都道	水道、ガス、下水	府中 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８．５ｍ都道

交通

施設

府中駅南東方

850m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に格別の変化が認められないので、
現状のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 517,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一帯と把握した。主たる需要者は自己使用目的の事業者等が中心
であり、駅周辺の整備によりマンション需要も高く規模のまとまったものは開発業者も含まれる。価格については、低
金利等の一般的要因及び希少性等を反映して小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は商業地としての性格から相場
を形成するに至っていないものの、単価で５００，０００～６００，０００円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は商業地域であるが、繁華性が低く収益物件としての取引も少なく、周辺地域を含めて賃貸経営に基づく収益
性が価格形成の主要因となっていないため、地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 815,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[162.7]

[100.0]
100

504,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響下、駅前で
は以前の賑わいを取り戻しつつある。地価は
全域において概ね横ばいから上昇傾向にある
。

街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫ０４公 -1	府中市		建付地	（　）	長方形	南8.4m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	ＯＴ０４公 -4	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東19m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＥＭ０４公 -22	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	東22m市道、北6m、西4m、三方路		商業 (100,500)
d	ＨＴ０４公 -3	府中市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＳＹ０４公 -13	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 414,263	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,991	100 [ 79.6]	525,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	525,000
b	(　 ) 438,684	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	442,193	100 [ 84.4]	523,925		524,000
c	(　 ) 605,464	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	591,931	100 [ 114.6]	516,519		517,000
d	(　 ) 397,820	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,400	100 [ 79.6]	504,271		504,000
e	(　 ) 589,136	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	625,724	100 [ 120.3]	520,136		520,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.5	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 517,000 円／㎡]

東京府中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,694,753	3,316,738	14,378,015	9,923,400	4,454,615	（　0.9519） 4,240,348	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	94,229,956 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.30	ＲＣ6	577.71
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	198 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は共同住宅（各階２戸の３５㎡程度の２ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 97.5 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.21	78.3	51.81	3,300	170,973	6.0	1,025,838
							0.0	0
2～ 3	住宅	102.30	100.0	102.30	2,600	265,980	1.0	265,980
							1.0	265,980
4～ 4	住宅	102.30	100.0	102.30	2,620	268,026	1.0	268,026
							1.0	268,026
5～ 5	住宅	102.30	100.0	102.30	2,630	269,049	1.0	269,049
							1.0	269,049
6～ 6	住宅	102.30	100.0	102.30	2,640	270,072	1.0	270,072
							1.0	270,072

計		577.71	97.5	563.31		1,510,080		2,364,945
								1,339,107

⑨年額支払賃料	1,510,080 円　×　12ヶ月　＝　 18,120,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 563.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,120,960 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,087,258 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,033,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,364,945 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,339,107 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 638,821 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,694,753 円　　　　（　 89,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０４公　　　　-9	1,605 ( 1,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＡ賃０４公　　　　-10	2,247 ( 2,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	2,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	894,000 円	149,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	724,838 円	18,120,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,192,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,316,738 円　（　　　　　　 16,751 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 577.71 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,923,400 円（　　　　　 50,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,694,753 円
②総費用	3,316,738 円
③純収益　①－②	14,378,015 円
④建物等に帰属する純収益	9,923,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,454,615 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,240,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,229,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）