別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
東京府中 5-10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 下野 好弘   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  1㎡当たりの価格 519,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市八幡町2丁目21番9外
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)



(100,400)

1:1.5
店舗兼共同住宅

RC5F1B
店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域
南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)



①範囲 東    45 m、西    60 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8.5m都道 交通

施設
府中駅南東方

850m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
旧甲州街道沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変化はないが、最寄駅から
徒歩圏内であり、今後もマンション建設など高度利用が進むするものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           525,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           472,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその周辺の主要街路沿いの路線商業地域である。近隣地域は中層の店舗兼共同住宅や店舗併
用住宅等が見られるが、まとまった土地はマンションとしての需要も考えられる。したがって需要者は中堅以上の法人
や開発業者等が想定される。2階以上は居住の用途が中心だが、賃料の下落等は見られず需給関係は安定している。規
模の個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価は1㎡当り500~600千円の価格帯にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備によりマン
ション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格水準が形成されている。一方、収益価格は高い賃貸需要を反映し
て概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。よって本件では
市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 5-3                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        815,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[100.0]
100
[158.9]
[100.0]
100
516,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          500,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響下、景気状況は引き続き厳
しいが、外需の増加や緩和的な金融環境、経
済対策の効果にも支えられ、基調としては持
ち直している。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、マンション需要も取り込みなが
ら上昇傾向を示している。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +6.0
環境       +31.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.8 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 5-10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SY04公

-13
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地




商業

(100,500)
b EM04公

-22
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東22m市道、
北6m、西4m、
三方路



商業

(100,500)
c SA04公

-201
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北西6m市道、
南6m、二方路




商業

(100,500)
d AT04公

-202
調布市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北10.3m都道、
中間画地




近商
高度地区3種
(90,300)
e OG04公

-205
調布市

貸家
建付

  
(           ) 
台形 南東18m国道、
中間画地




商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
589,136  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

631,306 
100
[ 117.2]

538,657 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

539,000 
b (            
605,464  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

591,931 
100
[ 118.8]

498,258 

498,000 
c (            
692,878  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

700,500 
100
[ 130.3]

537,606 

538,000 
d (            
591,092  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

599,367 
100
[  92.6]

647,265 

647,000 
e (            
826,100  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

835,187 
100
[  97.9]

853,102 

853,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +9.0 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +6.0 環境      -2.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +7.0 環境     +13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +7.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     525,000 円/㎡]  



東京府中 5-10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

17,658,643 

3,315,265 

14,343,378 

9,923,400 

4,419,978 
( 0.9519
4,207,377 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       93,497,267 円    (     472,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 5-10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 102.30 RC6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   400 %   400 %   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路:都道         8.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階以上は1DK(各階3戸・約34㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率   97.5 %
の理由
店舗兼マンションとして標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
66.21 

78.3 

51.81 

3,300 

170,973 
6.0  1,025,838 
0.0  0 

 2 3
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,600 

265,980 
1.0  265,980 
1.0  265,980 

 4 4
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,610 

267,003 
1.0  267,003 
1.0  267,003 

 5 5
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,620 

268,026 
1.0  268,026 
1.0  268,026 

 6 6
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,630 

269,049 
1.0  269,049 
1.0  269,049 


577.71 

97.5 

563.31 


1,507,011 
2,361,876 
1,336,038 
⑨年額支払賃料      1,507,011 円 × 12ヶ月 =       18,084,132 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      563.31 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       18,084,132 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,085,048 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,999,084 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,361,876 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           22,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,336,038 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          637,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   17,658,643 円    (         89,185 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a NA賃04公
    -10
2,247  
  2,246
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,497 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,712 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b NS賃04公
    -10
3,032  
  2,907
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

2,834 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 5-10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 894,000 円          149,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 723,365 円            18,084,132 ×       4.0 %
③公租公課  土地               207,900 円     査定額
 建物             1,192,000 円          149,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       149,000 円          149,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円          149,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,315,265 円 (              16,744 円/㎡)  (経費率    18.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      577.71 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
9,923,400 円  
(             50,118 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 17,658,643 円      
②総費用 3,315,265 円      
③純収益 ①-② 14,343,378 円      
④建物等に帰属する純収益 9,923,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,419,978 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,207,377 円      

  (                         21,249 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              93,497,267 円


(                       472,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
東京府中 5-10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 中嶋 敏   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  1㎡当たりの価格 515,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
400,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市八幡町2丁目21番9外
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)



(100,400)

1:1.5
店舗兼共同住宅

RC5F1B
店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域
南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)



①範囲 東    45 m、西    60 m、南    40 m、北    30 m ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

8.5m都道 交通

施設
府中駅南東方

850m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に格別の変化が認められないので、
現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           517,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           476,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市を中心に隣接市に及ぶ商業地域一帯と把握した。主たる需要者は自己使用目的の事業者等が中心
であり、駅周辺の整備によりマンション需要も高く規模のまとまったものは開発業者も含まれる。価格については、低
金利等の一般的要因及び希少性等を反映して小率ながら上昇傾向にあり、中心的価格帯は商業地としての性格から相場
を形成するに至っていないものの、単価で500,000~600,000円/㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は商業地域であるが、繁華性が低く収益物件としての取引も少なく、周辺地域を含めて賃貸経営に基づく収益
性が価格形成の主要因となっていないため、地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 5-3                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        815,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[100.0]
100
[162.7]
[100.0]
100
504,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          500,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響下、駅前で
は以前の賑わいを取り戻しつつある。地価は
全域において概ね横ばいから上昇傾向にある


街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +8.0
環境       +33.0
行政       +10.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 5-10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OK04公

-1
府中市

建付


  
(           ) 
長方形 南8.4m国道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
b OT04公

-4
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東19m都道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
c EM04公

-22
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東22m市道、
北6m、西4m、
三方路



商業

(100,500)
d HT04公

-3
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 南西18m国道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
e SY04公

-13
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地




商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
414,263  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

417,991 
100
[  79.6]

525,114 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

525,000 
b (            
438,684  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

442,193 
100
[  84.4]

523,925 

524,000 
c (            
605,464  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

591,931 
100
[ 114.6]

516,519 

517,000 
d (            
397,820  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

401,400 
100
[  79.6]

504,271 

504,000 
e (            
589,136  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

625,724 
100
[ 120.3]

520,136 

520,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.5 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +3.5 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +6.5 環境      -5.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +9.5 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政     +10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     517,000 円/㎡]  



東京府中 5-10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

17,694,753 

3,316,738 

14,378,015 

9,923,400 

4,454,615 
( 0.9519
4,240,348 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       94,229,956 円    (     476,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 5-10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 102.30 RC6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   400 %   400 %   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路:都道         8.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗のフロア貸し、2階以上は共同住宅(各階2戸の35㎡程度の2DK)を想定した。 ⑦有効率   97.5 %
の理由
中層の店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
66.21 

78.3 

51.81 

3,300 

170,973 
6.0  1,025,838 
0.0  0 

 2 3
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,600 

265,980 
1.0  265,980 
1.0  265,980 

 4 4
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,620 

268,026 
1.0  268,026 
1.0  268,026 

 5 5
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,630 

269,049 
1.0  269,049 
1.0  269,049 

 6 6
住宅
102.30 

100.0 

102.30 

2,640 

270,072 
1.0  270,072 
1.0  270,072 


577.71 

97.5 

563.31 


1,510,080 
2,364,945 
1,339,107 
⑨年額支払賃料      1,510,080 円 × 12ヶ月 =       18,120,960 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      563.31 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       18,120,960 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,087,258 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,033,702 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,364,945 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           22,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,339,107 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          638,821 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   17,694,753 円    (         89,367 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a NA賃04公
    -9
1,605  
  1,603
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 94.0]
100
[ 97.0]

2,200 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,712 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b NA賃04公
    -10
2,247  
  2,246
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]
100
[ 98.0]

2,831 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 5-10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 894,000 円          149,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 724,838 円            18,120,960 ×       4.0 %
③公租公課  土地               207,900 円     査定額
 建物             1,192,000 円          149,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       149,000 円          149,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円          149,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,316,738 円 (              16,751 円/㎡)  (経費率    18.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      577.71 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
9,923,400 円  
(             50,118 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 17,694,753 円      
②総費用 3,316,738 円      
③純収益 ①-② 14,378,015 円      
④建物等に帰属する純収益 9,923,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,454,615 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,240,348 円      

  (                         21,416 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              94,229,956 円


(                       476,000 円/㎡)