鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＭ０４公 -2	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
b	ＥＭ０４公 -101	府中市		貸家建付地	（　）	長方形	南18m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＳＨ０４公 -4	府中市		更地	（　）	ほぼ正方形	東3.7m市道、中間画地		近商高度地区3種 (80,240)
d	ＳＫ０４公 -13	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＨＴ０４公 -3	府中市		更地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 228,189	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	235,174	100 [ 59.6]	394,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	395,000
b	(　 ) 414,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,603	100 [ 105.8]	394,710		395,000
c	(　 ) 432,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	427,771	100 [ 108.0]	396,084		396,000
d	(　 ) 351,098	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	349,012	100 [ 88.3]	395,257		395,000
e	(　 ) 397,820	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	404,981	100 [ 102.4]	395,489		395,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -21.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -3.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

東京府中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,942,440	2,922,887	13,019,553	8,953,500	4,066,053	（　0.9485） 3,856,651	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	85,703,356 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.60	Ｓ3	615.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	298 ㎡	19.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階以上が住宅で１ＤＫ専有面積３６㎡タイプを想定

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考に決定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.60	75.0	165.45	2,900	479,805	3.0	1,439,415
							1.0	479,805
2～ 2	住宅	197.26	90.0	177.53	2,425	430,510	1.0	430,510
							1.0	430,510
3～ 3	住宅	197.26	90.0	177.53	2,500	443,825	1.0	443,825
							1.0	443,825
～

～

計		615.12	84.6	520.51		1,354,140		2,313,750
								1,354,140

⑨年額支払賃料	1,354,140 円　×　12ヶ月　＝　 16,249,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,249,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 974,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,274,699 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,313,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,354,140 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 645,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,942,440 円　　　　（　 53,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＫ賃０４　　　　-6	2,730 ( 2,617)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,425 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＫ賃０４　　　　-4	2,513 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,521
c	ＳＫ賃０４　　　　-2	2,322 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,329

東京府中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	649,987 円	16,249,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,016,000 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,922,887 円　（　　　　　　 9,808 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 615.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,953,500 円（　　　　　 30,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,942,440 円
②総費用	2,922,887 円
③純収益　①－②	13,019,553 円
④建物等に帰属する純収益	8,953,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,066,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,856,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,703,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
東京府中 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-8

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　長友　和彦

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

384,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市住吉町１丁目３５番４外				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	台形 1:1.2	店舗兼事務所Ｓ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	東28m都道	水道、ガス、下水	中河原 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ都道

交通

施設

中河原駅北方

220m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅に近く店舗等のほか住居系用途併用の建物等も見られる広幅員街路沿いの地域であるが、地域変化はない
。近時、地価は回復傾向の兆しも認められるなか、新型コロナを含む一般的要因等に注意を要する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 396,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね調布市及び隣接市域等の圏域に存する住商混在とする街路沿いの地域及び価格牽連性を有する地域。
需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか規模によっては、開発業者、一般法人等も考
慮される。店舗需要はやや限定的な地域ではあるが近時、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するなか地
価は回復傾向の兆しも認められる。地価水準は個別性等により異なるが概ね３５０～４５０千円／㎡前後程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は街路沿いに収益用途併用住宅等が見られる
地域ではあるが、現況、自用目的による店舗、業務等用地としての取引が比較的多いと認められ、やや収益性が取引に
反映されるまでには至っていないと認められる。よって、本件では、より実証的と判断される取引事例を基礎とした比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 316,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.8]

[100.0]
100

382,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅接近性等により需要の程度等を異にしマン
ション用地化も一部に見られ、近時、新型コ
ロナ等不安定要素もあるなか、地価は総じて
回復傾向にある。

地域的変動はない。街路沿いあって店舗需要
は限定的な地域で、新型コロナを含む一般的
要因に不安定要因もあるなか、地価は横ばい
傾向にある。

個別的要因に変動はない。台形画地であるが
建物の配置等に支障となる程度の制約はなく
、その他要因を含め選好性はほぼ標準的と認
められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ０４公 -15	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	南22.7m都道、北4m、東4m、西18m、四方路		準工高度地区2種 (80,200)
b	ＳＡ０４公 -100	府中市		更地	（　）	袋地等	東16m都道、中間画地		近商高度地区3種 (77,230)
c	ＥＭ０４公 -101	府中市		貸家建付地	（　）	長方形	南18m国道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＯＴ０４公 -4	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	東19m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 348,542	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	304,484	100 [ 76.7]	396,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 272,727	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	341,931	100 [ 85.1]	401,799		402,000
c	(　 ) 414,700	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,603	100 [ 108.5]	384,888		385,000
d	(　 ) 438,684	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	445,703	100 [ 111.3]	400,452		400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

東京府中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,036,443	2,926,722	13,109,721	8,953,500	4,156,221	（　0.9485） 3,942,176	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	87,603,911 円　　　　（　 294,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.60	Ｓ3	615.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	298 ㎡	19.0 m x 21.0 m	前面道路：都道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階以上は住宅で３６㎡程度の１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.60	75.0	165.45	2,900	479,805	3.0	1,439,415
							1.0	479,805
2～ 2	居宅	197.26	90.0	177.53	2,460	436,724	1.0	436,724
							1.0	436,724
3～ 3	居宅	197.26	90.0	177.53	2,510	445,600	1.0	445,600
							1.0	445,600
～

～

計		615.12	84.6	520.51		1,362,129		2,321,739
								1,362,129

⑨年額支払賃料	1,362,129 円　×　12ヶ月　＝　 16,345,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,345,548 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 980,733 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,364,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,321,739 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,362,129 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 649,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,036,443 円　　　　（　 53,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０４公　　　　-5	3,305 ( 3,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	2,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,566 円/㎡　月額支払賃料（　 2,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＹ賃０４公　　　　-26	2,192 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,564
c	ＮＡ賃０４公　　　　-6	1,982 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 83.0]	100 [115.0]	2,233

東京府中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	653,822 円	16,345,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,016,000 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,926,722 円　（　　　　　　 9,821 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 615.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,953,500 円（　　　　　 30,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,036,443 円
②総費用	2,926,722 円
③純収益　①－②	13,109,721 円
④建物等に帰属する純収益	8,953,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,156,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,942,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,603,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 294,000 円／㎡）