別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月10日 提出
東京府中 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-3 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 鈴木 昭弘   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  1㎡当たりの価格 820,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
650,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市宮町1丁目23番9
②地積
 (㎡)
135  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)



(100,500)

1:1.2
店舗、事務所兼共同
住宅
RC7F1B
店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域
西12m市道 水道、ガス、下水 府中

260m
(2)



①範囲 東    20 m、西     0 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 7~8階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    13.0 m、規模         135 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

12m市道 交通

施設
府中駅南東方

260m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
駅前の伊勢丹府中店は閉店したが、ノジマ運営の商業ビルミッテン府中が令和3年5月にグランドオープンした
。今後の商況の変化に留意が必要である。
(3)最有効使用の判定 7~8階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           836,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           766,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は府中市内全域の商業地域及び多摩地区主要駅周辺の商業地域である。需要者としては事業目的での購入を
目論む一般事業法人や投資家等が想定される。標準的画地規模の土地では700千円/㎡~900千円/㎡程度が市場
の中心である。ミッテン府中のオープンによる商況の変化、新型コロナウイルス感染症の影響も受けつつも、底堅い賃
貸需要により高値での取引も散見される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は実際の取引事例から求められた価格で実証的である。収益価格は地域の標準的な利用方法である店舗兼事務
所ビルを想定して求められた価格で、当該地域のような駅に近く繁華性、利便性が良好な商業地域では十分尊重される
べき価格である。本評価においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年標準地価格及び指定基準地価格との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          815,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 府中 5-7                    ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          815,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。


伊勢丹府中店閉店後の商況の変化に留意が必
要である。



対象標準地は地積、規模等において標準的な
もので個別的要因による変動要因は認められ
ない。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 % +0.6 %
3 試算価格算定内訳 東京府中 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SA04公

-201
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北西6m市道、
南6m、二方路




商業

(100,500)
b SY04公

-13
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地




商業

(100,500)
c EM04公

-22
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東22m市道、
北6m、西4m、
三方路



商業

(100,500)
d YM04公

-202
調布市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南9.2m都道、
東4m、角地




商業
地区計画等
(100,405)
e AT04公

-203
調布市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北8m市道、
東4m、西3.5m、
三方路



商業
地区計画等
(100,480)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
692,878  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

700,500 
100
[  83.8]

835,919 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

836,000 
b (            
589,136  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

625,724 
100
[  75.4]

829,873 

830,000 
c (            
605,464  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

591,931 
100
[  73.1]

809,755 

810,000 
d (            
952,148  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.1]

1,107,378 
100
[ 128.0]

865,139 

865,000 
e (            
1,171,695  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.9]

1,132,601 
100
[ 126.4]

896,045 

896,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.5 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.5 環境     -25.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.5 環境     +30.0
画地      -0.2 行政     -10.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +4.5 環境     +40.0
画地      +4.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     836,000 円/㎡]  



東京府中 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

22,969,120 

4,959,734 

18,009,386 

13,120,200 

4,889,186 
( 0.9519
4,654,016 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格      103,422,578 円    (     766,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 99.37 RC8 708.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   500 %   500 %   135 ㎡     10.4 m x   13.1 m  前面道路:市道        12.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1、2階を店舗、3~8階を事務所 ⑦有効率   92.9 %
の理由
標準的なレンタブル比
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
88.57 

76.5 

67.75 

3,460 

234,415 
10.0  2,344,150 
1.0  234,415 

 2 2
店舗
88.57 

95.3 

84.37 

3,027 

255,388 
6.0  1,532,328 
1.0  255,388 

 3 8
事務所
88.57 

95.3 

84.37 

2,883 

243,239 
6.0  1,459,434 
1.0  243,239 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


708.56 

92.9 

658.34 


1,949,237 
12,633,082 
1,949,237 
⑨年額支払賃料      1,949,237 円 × 12ヶ月 =       23,390,844 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      658.34 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          240,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       23,390,844 円  ×     6.0 %                          
+            240,000 円  ×         % =       1,403,451 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,227,393 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        12,633,082 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =          118,751 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,949,237 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =          622,976 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   22,969,120 円    (        170,142 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a HT賃04公
    -14
3,102  
  3,025
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[104.0]

2,983 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,979 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,883 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b HT賃04公
    -16
3,094  
  3,017
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[104.0]

2,975 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,182,000 円          197,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 945,234 円            23,630,844 ×       4.0 %
③公租公課  土地               862,500 円     査定額
 建物             1,576,000 円          197,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       197,000 円          197,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       197,000 円          197,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,959,734 円 (              36,739 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 197,000,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      708.56 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
13,120,200 円  
(             97,187 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 22,969,120 円      
②総費用 4,959,734 円      
③純収益 ①-② 18,009,386 円      
④建物等に帰属する純収益 13,120,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,889,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,654,016 円      

  (                         34,474 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                             103,422,578 円


(                       766,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月10日 提出
東京府中 5-3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-3 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 山本 宗寛   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  1㎡当たりの価格 820,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
650,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市宮町1丁目23番9
②地積
 (㎡)
135  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)



(100,500)

1:1.2
店舗、事務所兼共同
住宅
RC7F1B
店舗、事務所、マン
ション等が混在する
商業地域
西12m市道 水道、ガス、下水 府中

260m
(2)



①範囲 東    20 m、西     0 m、南    40 m、北    10 m ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    13.0 m、規模         135 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

12m 市道 交通

施設
府中駅南東方

260m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 

⑤地域要因の将
 来予測
「ミッテン府中」もオープンし、府中駅周辺の商業地域はコロナ禍以前の賑わいを取り戻しつつある。今後もこ
の傾向が持続することが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           833,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           761,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市内の商業地域及び、多摩地区主要駅周辺の商業地域である。需要の中心は、事業目的の一般法人
及び投資目的の法人投資家であると考えられる。駅近くの商業地域の供給は限定的であり、需要は高い。需要の中心と
なる価格帯は700千円/㎡~900千円/㎡程度と考えられるが、ばらつきも認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は、駅に近く、繁華性、利便性の良好な商業地域である。需要の中心は事業目的であると考えられることか
ら、市場の実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年標準地価格及び指定基準地価格との
検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          815,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 東京府中 5-7                ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          815,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍による厳しい状況が徐々に緩和され
る中、商業地の地価は概ね横ばいから、一部
にやや持ち直しの傾向もみられる。


駅に近く、繁華性の認められる商業地域であ
り、地域要因に特段の変動要因は認められな
い。


個別的要因に特に変動は認められない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 % +0.6 %
3 試算価格算定内訳 東京府中 5-3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SA04公

-201
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北西6m市道、
南6m、二方路




商業

(100,500)
b EM04公

-22
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 東22m市道、
北6m、西4m、
三方路



商業

(100,500)
c SY04公

-13
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地




商業

(100,500)
d NS04公

-14
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西16m都道、
中間画地




近商

(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
692,878  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

700,500 
100
[  83.6]

837,919 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

838,000 
b (            
605,464  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

591,931 
100
[  73.3]

807,546 

808,000 
c (            
589,136  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

631,306 
100
[  75.5]

836,167 

836,000 
d (            
766,980  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

771,582 
100
[  88.5]

871,844 

872,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.2 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.3 環境     -25.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.7 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他     -5.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -6.3 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     833,000 円/㎡]  



東京府中 5-3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

22,328,684 

4,814,936 

17,513,748 

12,654,000 

4,859,748 
( 0.9519
4,625,994 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格      102,799,867 円    (     761,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 5-3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 99.37 RC8 708.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

100 %   500 %   500 %   135 ㎡     10.4 m x   13.1 m  前面道路:市道        12.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1-2階を店舗、3-8階は事務所と想定。 ⑦有効率   92.9 %
の理由
標準的なレンタブル比を想定した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
88.57 

76.5 

67.75 

3,439 

232,992 
10.0  2,329,920 
2.0  465,984 

 2 2
店舗
88.57 

95.3 

84.37 

3,026 

255,304 
6.0  1,531,824 
2.0  510,608 

 3 8
事務所
88.57 

95.3 

84.37 

2,751 

232,102 
6.0  1,392,612 
1.0  232,102 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


708.56 

92.9 

658.34 


1,880,908 
12,217,416 
2,369,204 
⑨年額支払賃料      1,880,908 円 × 12ヶ月 =       22,570,896 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      658.34 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          240,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       22,570,896 円  ×     6.0 %                          
+            240,000 円  ×         % =       1,354,254 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,456,642 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        12,217,416 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =          114,844 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,369,204 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =          757,198 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   22,328,684 円    (        165,398 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a YM賃04公
    -34
3,947  
  3,819
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[152.1]
100
[ 91.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,852 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,843 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,751 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b YM賃04公
    -35
4,596  
  4,396
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[156.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

2,917 
c YM賃04公
    -36
1,868  
  1,717
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.9]
100
[ 80.0]
100
[ 86.4]
100
[100.0]

2,761 
東京府中 5-3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,140,000 円          190,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 912,436 円            22,810,896 ×       4.0 %
③公租公課  土地               862,500 円     査定額
 建物             1,520,000 円          190,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料       190,000 円          190,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円          190,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,814,936 円 (              35,666 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円                          設計監理料率
  260,000 円/㎡ ×      708.56 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
12,654,000 円  
(             93,733 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 22,328,684 円      
②総費用 4,814,936 円      
③純収益 ①-② 17,513,748 円      
④建物等に帰属する純収益 12,654,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,859,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,625,994 円      

  (                         34,267 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                             102,799,867 円


(                       761,000 円/㎡)