鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０４公 -101	府中市		建付地	（　）	不整形	南23m都道、北3.3m、二方路		商業 (100,450)
b	ＡＴ０４公 -203	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、東4m、西3.5m、三方路		商業地区計画等 (100,480)
c	ＨＴ０４公 -300	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
d	ＨＴ０４公 -302	三鷹市		建付地	（　）	不整形	北東8.9m市道、南4m、二方路		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
e	ＳＹ０４公 -304	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (500,424)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,464,498	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	1,145,283	100 [ 70.5]	1,624,515	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,740,000
b	(　 ) 1,171,695	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,132,601	100 [ 62.1]	1,823,834		1,950,000
c	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 101.4]	1,853,147		1,980,000
d	(　 ) 1,123,994	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,163,432	100 [ 77.4]	1,503,142		1,610,000
e	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,548,383	100 [ 99.4]	1,557,729		1,670,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +28.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,740,000 円／㎡]

東京府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	194,886,382	38,832,647	156,053,735	89,324,000	66,729,735	（　0.9534） 63,620,129	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,479,537,884 円　　　　（　 1,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	765.06	ＳＲＣ7F1B	5,317.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	938 ㎡	17.5 m x 44.5 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を店舗、４～７階を事務所で、全階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

標準地及び類似建物の状況等を参考に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	581.68	65.4	380.34	7,000	2,662,380	12.0	31,948,560
							0.0	0
2～ 2	店舗	704.88	62.7	442.11	6,000	2,652,660	8.0	21,221,280
							0.0	0
3～ 3	店舗	704.88	62.7	442.11	5,000	2,210,550	8.0	17,684,400
							0.0	0
4～ 7	事務所	699.12	81.5	569.91	3,500	1,994,685	6.0	11,968,110
							0.0	0
1～ 1	駐車場	529.28

計		5,317.20	66.7	3,544.20		15,504,330		118,726,680
								0

⑨年額支払賃料	15,504,330 円　×　12ヶ月　＝　 186,051,960 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 3,544.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,886,711 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,938,671 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 12,368,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	193,770,351 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	118,726,680 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,116,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	194,886,382 円　　　　（　 207,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ賃０４公　　　　-13	3,395 ( 3,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＳＹ賃０４公　　　　-14	3,648 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,648
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,220,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,245,547 円	206,138,671　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,667,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,960,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,832,647 円　（　　　　　　 41,399 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 5,317.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	89,324,000 円（　　　　　 95,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	194,886,382 円
②総費用	38,832,647 円
③純収益　①－②	156,053,735 円
④建物等に帰属する純収益	89,324,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,729,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	63,620,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,825 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,479,537,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
東京府中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　武林　秀則

TEL.

鑑定評価額

1,560,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,660,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市府中町１丁目１番５外				②地積　(㎡)	938 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層店舗ビル等が並ぶ駅前の商業地域	南（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	府中駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

百貨店閉鎖跡に大型商業施設
が新規開業した。

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

府中駅北方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前百貨店閉鎖跡には大規模商業施設が開業した。これによる駅前集客力は向上したが、新型コロナウイルスに
よる影響が引き続き将来動向を左右する要因となりうることが懸念される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩地区の主要駅周辺商業地域である。需要者は地元企業はじめ、当市に営業展開を企図する大手企業、
ビル業者等が想定される。駅前の好立地に着眼すると、与信力、企画力、実績のある企業等による開発・運営の需要は
高いと思われる。最近では、駅南口再開発ビルの完成、一方で有名百貨店跡の新規出店など注目される地域であるとこ
ろ、商業性の見方は需要者によって様々であるが、地価水準は概ね１，７００千円／㎡程度が妥当と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、駅前商業地に所在、店舗等が建ち並ぶ賃貸市場も成熟した地域にある。但し、周辺は必ずしも商業性に
特化した利用形態だけではなく、都心部における事業者向け賃料水準を十分に確保できるまでには至っていない。取引
は収益価格に射程を置くも実際の取引価格を重視して成立するものと思われる。このため、本件では実証的な比準価格
を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との比較、昨今の経済情勢を十分に踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 815,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 53.4]

[107.0]
100

1,640,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

引き続き新型コロナウイルスの社会経済情勢
への影響下にあるが、状況は徐々に緩和され
つつあり、不動産市場においても需給は持ち
直してきている。

大型百貨店閉鎖跡の新規商業施設開業が市場
に安堵感をもたらしたが、昨今の社会経済情
勢の影響下、駅前商況に大きな変化は見られ
ない。

概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率には変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０４公 -101	府中市		建付地	（　）	不整形	南23m都道、北3.3m、二方路		商業 (100,450)
b	ＡＴ０４公 -203	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、東4m、西3.5m、三方路		商業地区計画等 (100,480)
c	ＨＴ０４公 -300	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
d	ＨＴ０４公 -301	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,464,498	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	1,145,283	100 [ 70.0]	1,636,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,750,000
b	(　 ) 1,171,695	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,132,601	100 [ 72.9]	1,553,636		1,660,000
c	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.9]	1,565,648	100 [ 97.3]	1,609,094		1,720,000
d	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 75.5]	1,486,415		1,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +28.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,710,000 円／㎡]

東京府中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	193,520,897	38,769,943	154,750,954	89,324,000	65,426,954	（　0.9534） 62,378,058	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,450,652,512 円　　　　（　 1,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	765.06	ＳＲＣ7F1B	5,317.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	938 ㎡	17.5 m x 44.5 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上１～３階は店舗（部分貸し）、４～７階は事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 66.7 ％
の理由

同種建物の標準的レンタブル比を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	581.68	65.4	380.34	7,000	2,662,380	12.0	31,948,560
							0.0	0
2～ 2	店舗	704.88	62.7	442.11	6,500	2,873,715	12.0	34,484,580
							0.0	0
3～ 3	店舗	704.88	62.7	442.11	4,500	1,989,495	8.0	15,915,960
							0.0	0
4～ 7	事務所	699.12	81.5	569.91	3,500	1,994,685	6.0	11,968,110
							0.0	0
1～ 1	駐車場	529.28

計		5,317.20	66.7	3,544.20		15,504,330		130,221,540
								0

⑨年額支払賃料	15,504,330 円　×　12ヶ月　＝　 186,051,960 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 3,544.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,759,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,811,080 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 12,274,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	192,296,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,221,540 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,224,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	193,520,897 円　　　　（　 206,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＴ賃０４公　　　　-14	3,102 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.4]	100 [ 97.0]	3,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＨＴ賃０４公　　　　-15	3,024 ( 2,934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.1]	100 [100.0]	3,460
c	ＨＴ賃０４公　　　　-16	3,094 ( 3,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.2]	100 [ 97.0]	3,609

東京府中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,220,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,182,843 円	204,571,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,667,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,960,000 円	1,370,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,370,000 円	1,370,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,769,943 円　（　　　　　　 41,333 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,370,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 5,317.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	89,324,000 円（　　　　　 95,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	193,520,897 円
②総費用	38,769,943 円
③純収益　①－②	154,750,954 円
④建物等に帰属する純収益	89,324,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,426,954 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,378,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,652,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550,000 円／㎡）