別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月10日 提出
東京府中 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -32 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 山本 宗寛   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  1㎡当たりの価格 460,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市宮町3丁目11番34
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:2
住宅

LS3
中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 府中

600m
(2)



①範囲 東    35 m、西    50 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    14.5 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北   4
m 市道
交通

施設
府中駅南方

600m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に格別の変動要因はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           464,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           273,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線沿線の、概ね府中市内の住宅地域である。主な需要者は、府中市内に居住する一般個人の一次取
得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。需要は堅調で市場は活況な一方、利便性の高い駅徒歩圏における
供給には、やや限定的な面も認められる。需要の中心となる価格帯は、100㎡程度の土地で5,000万円前後、新
築戸建住宅で6,000万円~7,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、投資採算性がそれほど高い地域ではなく、取引の中心は自己利用
目的である。比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域における取引事例を多数収集できた。収益価格の試
算で想定した収益・費用はいずれも妥当なものである。以上を踏まえ、対象不動産の市場性を考慮し、実証的な比準価
格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          452,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
府中市内の不動産価格は概ね堅調に推移して
おり、特に主要駅徒歩圏の住宅地域は需要が
高い状況にある。


府中駅から徒歩圏の住環境も良好な住宅地域
であり、地域要因に特段の変動要因は認めら
れない。


個別的要因に特に変動は認められない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SA04公

-16
府中市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
b SK04公

-14
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地




近商
高度地区3種
(90,300)
c OT04公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,240)
d SA04公

-28
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.3m市道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,240)
e OY04公

-2
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
440,581  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.3]

471,417 
100
[  99.5]

473,786 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

474,000 
b (            
552,586  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

555,902 
100
[ 119.1]

466,752 

467,000 
c (            
502,308  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

483,172 
100
[ 105.7]

457,116 

457,000 
d (            
477,688  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

470,195 
100
[ 102.0]

460,975 

461,000 
e (            
398,890  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

398,495 
100
[  86.6]

460,156 

460,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地     -10.2 行政       0.0 その他     +5.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +2.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.6 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +0.2 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -4.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     464,000 円/㎡]  



東京府中 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,215,700 

529,381 

2,686,319 

1,408,050 

1,278,269 
( 0.9706
1,240,688 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       27,570,844 円    (     273,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -32 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 54.00 LS2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   160 %   101 ㎡      7.3 m x   14.5 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約54㎡、2LDKのファミリータイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,492 

134,568 
1.0  134,568 
1.0  134,568 

 2 2
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,569 

138,726 
1.0  138,726 
1.0  138,726 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


108.00 

100.0 

108.00 


273,294 
273,294 
273,294 
⑨年額支払賃料        273,294 円 × 12ヶ月 =        3,279,528 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,279,528 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         196,772 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,082,756 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           273,294 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          273,294 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          130,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,215,700 円    (         31,839 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a YM賃04公
    -13
2,350  
  2,166
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 95.1]
100
[ 90.0]
100
[101.0]
100
[102.0]

2,665 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,680 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,569 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b YM賃04公
    -14
2,219  
  2,128
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 82.0]
100
[100.9]
100
[102.0]

2,711 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 -32 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 113,400 円           18,900,000 ×       0.6 %
②維持管理費 131,181 円             3,279,528 ×       4.0 %
③公租公課  土地                95,800 円     査定額
 建物               151,200 円           18,900,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        18,900 円           18,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円           18,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    529,381 円 (               5,241 円/㎡)  (経費率    16.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,408,050 円  
(             13,941 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,215,700 円      
②総費用 529,381 円      
③純収益 ①-② 2,686,319 円      
④建物等に帰属する純収益 1,408,050 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,278,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,240,688 円      

  (                         12,284 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              27,570,844 円


(                       273,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月7日 提出
東京府中 -32 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -32 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 小川 樹恵子   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  1㎡当たりの価格 460,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市宮町3丁目11番34
②地積
 (㎡)
101  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,160)

1:2
住宅

LS3
中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
北4m市道 水道、ガス、下水 府中

600m
(2)



①範囲 東    35 m、西    50 m、南     0 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    14.5 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北   4
m市道
交通

施設
府中駅南方

600m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
比較的駅に近い住宅地として成熟しており、今後も現状通り推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           465,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           268,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及び隣接市の京王線沿線の各駅より徒歩圏内の交通利便性、生活利便性等に優れる住環境が良好
な住宅地域である。近隣地域は、戸建住宅等が多く建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域で人気が高い。需要者は、個人や不
動産業者等が中心で、土地は100㎡前後で4,600万円程度、新築戸建住宅で6,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
2試算価格を得た。いずれも採用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。近隣地域には多くのアパート等も散
見されるが、土地に対する投資採算性が低く収益性が見込めないため、自用目的の取引が中心となる。従って、実証的
かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年公示価格等からの検討をも踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          452,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症による規
制が緩和されつつあり経済社会活動が正常化
へと向い今後の動向が期待されつつある。


府中駅から徒歩圏内の交通利便性に優れる住
宅地域であり、特に地域要因の変動はない。



特に個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -32 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SK04公

-1
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,160)
b SH04公

-6
府中市

建付


  
(           ) 
長方形 北東4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
c EM04公

-27
府中市

更地


  
(           ) 
台形 東6m市道、
北6m、角地




1住居
高度地区2種
地区計画等
(80,200)
d SA04公

-16
府中市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
422,037  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

423,708 
100
[  92.2]

459,553 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

460,000 
b (            
433,877  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

433,018 
100
[  94.5]

458,220 

458,000 
c (            
424,145  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

413,438 
100
[ 104.5]

395,634 

396,000 
d (            
440,581  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.3]

471,417 
100
[  99.0]

476,179 

476,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.5 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -1.5 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     -10.2 行政       0.0 その他     +5.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     465,000 円/㎡]  



東京府中 -32 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,193,461 

528,474 

2,664,987 

1,408,050 

1,256,937 
( 0.9706
1,219,983 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       27,110,733 円    (     268,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -32 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 54.00 LS2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   160 %   101 ㎡      7.3 m x   14.5 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2LDK、平均専有面積50㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,488 

134,352 
1.0  134,352 
1.0  134,352 

 2 2
住宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,538 

137,052 
1.0  137,052 
1.0  137,052 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


108.00 

100.0 

108.00 


271,404 
271,404 
271,404 
⑨年額支払賃料        271,404 円 × 12ヶ月 =        3,256,848 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,256,848 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         195,411 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,061,437 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           271,404 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          271,404 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          129,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,193,461 円    (         31,618 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a NA賃04公
    -10
2,247  
  2,246
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,365 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,647 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,538 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b SH賃04公
    -9
2,673  
  2,588
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,673 
c SY賃04公
    -1
2,269  
  2,175
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,388 
東京府中 -32 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 113,400 円           18,900,000 ×       0.6 %
②維持管理費 130,274 円             3,256,848 ×       4.0 %
③公租公課  土地                95,800 円     査定額
 建物               151,200 円           18,900,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        18,900 円           18,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円           18,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    528,474 円 (               5,232 円/㎡)  (経費率    16.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,408,050 円  
(             13,941 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,193,461 円      
②総費用 528,474 円      
③純収益 ①-② 2,664,987 円      
④建物等に帰属する純収益 1,408,050 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,256,937 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,219,983 円      

  (                         12,079 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              27,110,733 円


(                       268,000 円/㎡)