別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月5日 提出
東京府中 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -30 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 佐藤 孝二   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  1㎡当たりの価格 465,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市府中町2丁目22番4外
②地積
 (㎡)
360  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:1.2
共同住宅

S3
一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域
東16m市道 水道、ガス、下水 府中

700m
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 3階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
府中駅北東方

700m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
特段の地域要因の変動はない。主要駅の徒歩圏でかつ広幅員街路沿いの住宅地で高度利用ができるため、地価は
現況上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 3階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           469,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           368,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は府中市及び隣接する市域等の圏域に存する主要街路沿いの容積率を活用しえる地域である。需要者は府中
市内に地縁性を有する個人事業者及び法人等であるが、周辺都市からの収益を目的とする法人等も見られる。最寄駅府
中駅からは徒歩圏にあり利便性がよく需給も安定している。土地は、300㎡で総額8,000万円から1億5,00
0万円程度で1㎡あたり420万円から520万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益価格及び比準価格ともにほぼ妥当なものと判断した。対象不動産の近隣地域は、府中駅から徒歩圏の容積率を活用
できる中層住宅地である。アパートやマンション等がみられるためある程度の収益は上がるが積極的に土地に対する投
資採算性は低く収益性は見込めない。よって、収益価格は若干低く抑えられているが、比準価格を中心として代表標準
地との検討も踏まえて収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -32                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        452,000 円/㎡
[101.8]
100
100
[100.0]
100
[ 98.9]
[100.0]
100
465,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          457,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
増税や建築費の高騰、新型インフルエンザ感
染拡大等の不安材料もあったが、長期の低金
利政策で新築戸建及びマンション等の販売は
好調である。

地域に大きな変動はない。府中駅徒歩圏の広
幅員の街路沿いでマンション等も多く需要は
活発である。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -6.0
交通・接近     +1.0
環境        +6.3
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a NS04公

-4
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b OT04公

-3
府中市

建付


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,240)
c SK04公

-1
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,160)
d OY04公

-2
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,200)
e SK04公

-14
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地




近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
428,441  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

423,821 
100
[  90.6]

467,794 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

468,000 
b (            
502,308  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

483,172 
100
[ 103.1]

468,644 

469,000 
c (            
422,037  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

420,783 
100
[  89.5]

470,149 

470,000 
d (            
398,890  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

398,495 
100
[  84.9]

469,370 

469,000 
e (            
552,586  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

554,244 
100
[ 118.2]

468,904 

469,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.7 交通・接近   -2.0 環境      -1.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +2.6 環境      +4.8
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -2.4 環境      -0.5
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.7
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   +3.0 環境     +11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     469,000 円/㎡]  



東京府中 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、原価法の適用が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

15,187,121 

2,541,780 

12,645,341 

6,517,460 

6,127,881 
( 0.9739
5,967,943 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格      132,620,956 円    (     368,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 174.00 S3 478.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   360 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は2DKファミリータイプを3戸、2・3階は各4戸を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段方式のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
130.50 

100.0 

130.50 

2,540 

331,470 
1.0  331,470 
1.0  331,470 

 2 2
住宅
174.00 

100.0 

174.00 

2,522 

438,828 
1.0  438,828 
1.0  438,828 

 3 3
住宅
174.00 

100.0 

174.00 

2,522 

438,828 
1.0  438,828 
1.0  438,828 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


478.50 

100.0 

478.50 


1,209,126 
1,209,126 
1,209,126 
⑨年額支払賃料      1,209,126 円 × 12ヶ月 =       14,509,512 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      478.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          960,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       14,509,512 円  ×     6.0 %                          
+            960,000 円  ×         % =         870,571 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,598,941 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,209,126 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           11,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,209,126 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          576,814 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   15,187,121 円    (         42,186 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a SK賃04
    -2
2,322  
  2,226
100
[100.0]
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]

2,478 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,631 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,522 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b SK賃04
    -4
2,513  
  2,409
100
[100.0]
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

2,496 
c SK賃04
    -6
2,730  
  2,617
100
[100.0]
[100.3]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,738 
東京府中 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 591,600 円           98,600,000 ×       0.6 %
②維持管理費 618,780 円            15,469,512 ×       4.0 %
③公租公課  土地               345,400 円     査定額
 建物               788,800 円           98,600,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        98,600 円           98,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,600 円           98,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,541,780 円 (               7,061 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 24 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 98,600,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      478.50 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0661        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  45 % + 0.0691 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,517,460 円  
(             18,104 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 15,187,121 円      
②総費用 2,541,780 円      
③純収益 ①-② 12,645,341 円      
④建物等に帰属する純収益 6,517,460 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 6,127,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,967,943 円      

  (                         16,578 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                             132,620,956 円


(                       368,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
東京府中 -30 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -30 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 下野 好弘   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  1㎡当たりの価格 467,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
370,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市府中町2丁目22番4外
②地積
 (㎡)
360  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,200)

1:1.2
共同住宅

S3
一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域
東16m市道 水道、ガス、下水 府中

700m
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 3階程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    21.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m市道 交通

施設
府中駅北東方

700m
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、準幹線道路沿いに中層マンションのほか戸建住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域である。地域要因
に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 3階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           472,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           362,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその周辺の主要街路沿いもしくは容積の生かせる共同住宅地である。需要者は事業法人や賃
貸事業経営を目指す個人または法人が中心となるが、多様な用途が可能なため戸建需要者まで幅広い。立地条件に優れ
るため需要は高く、今後も底堅い需要が見込まれる。規模の大小などの個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価
としては1㎡当り400~500千円が価格の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備によりマン
ション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格水準が形成されている。一方、収益価格も高い賃貸需要を反映し
て概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。よって本件では
市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -32                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        452,000 円/㎡
[101.8]
100
100
[100.0]
100
[ 98.6]
[100.0]
100
467,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          457,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響下、景気状況は引き続き厳
しいが、外需の増加や緩和的な金融環境、経
済対策の効果にも支えられ、基調としては持
ち直している。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、利便性を反映して需要が高く、
上昇傾向を示している。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -6.0
交通・接近     +1.0
環境        +6.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -30 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SY04公

-202
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m市道、
西6m、角地




1中専
高度地区2種
(80,200)
b OT04公

-4
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東19m都道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
c EM04公

-101
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南18m国道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
d HT04公

-3
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 南西18m国道、
中間画地




近商
高度地区3種
(100,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
459,412  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[   /  ]
100
[  91.0]

512,421 
100
[ 108.2]

473,587 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

474,000 
b (            
438,684  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

445,703 
100
[  92.9]

479,766 

480,000 
c (            
414,700  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

417,603 
100
[  90.1]

463,488 

463,000 
d (            
397,820  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

404,981 
100
[ 104.9]

386,064 

386,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境      +4.0
画地      -9.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.5 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     472,000 円/㎡]  



東京府中 -30 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

15,077,124 

2,539,275 

12,537,849 

6,517,460 

6,020,389 
( 0.9739
5,863,257 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格      130,294,600 円    (     362,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -30 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 174.00 S3 478.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度地区2種
70 %   200 %   200 %   360 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路:市道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積43㎡程度の2DKタイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
130.50 

100.0 

130.50 

2,500 

326,250 
1.0  326,250 
1.0  326,250 

 2 2
居宅
174.00 

100.0 

174.00 

2,522 

438,828 
1.0  438,828 
1.0  438,828 

 3 3
居宅
174.00 

100.0 

174.00 

2,522 

438,828 
1.0  438,828 
1.0  438,828 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


478.50 

100.0 

478.50 


1,203,906 
1,203,906 
1,203,906 
⑨年額支払賃料      1,203,906 円 × 12ヶ月 =       14,446,872 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      478.50 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  20,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          960,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       14,446,872 円  ×     6.0 %                          
+            960,000 円  ×     6.0 % =         924,412 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,482,460 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,203,906 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           11,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,203,906 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          574,323 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)    960,000 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =           9,024 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   15,077,124 円    (         41,881 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a NA賃04公
    -10
2,247  
  2,246
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

2,416 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,631 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,522 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b NS賃04公
    -10
3,032  
  2,907
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,756 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 -30 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 591,600 円           98,600,000 ×       0.6 %
②維持管理費 616,275 円            15,406,872 ×       4.0 %
③公租公課  土地               345,400 円     査定額
 建物               788,800 円           98,600,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        98,600 円           98,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,600 円           98,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,539,275 円 (               7,054 円/㎡)  (経費率    16.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 24 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 98,600,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      478.50 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0661        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  45 % + 0.0691 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,517,460 円  
(             18,104 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 15,077,124 円      
②総費用 2,539,275 円      
③純収益 ①-② 12,537,849 円      
④建物等に帰属する純収益 6,517,460 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 6,020,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,863,257 円      

  (                         16,287 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                             130,294,600 円


(                       362,000 円/㎡)