別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日 提出
東京府中 -29 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -29 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 太田 保代   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  1㎡当たりの価格 366,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
290,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市緑町2丁目31番2
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度地区1種


(70,150)

1:1
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
南西4m市道 水道、ガス、下水 東府中

1.1km
(2)



①範囲 東    35 m、西    40 m、南    35 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
4m市道
交通

施設
東府中駅北西方

1.1km
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           370,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           222,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京王線沿線の府中市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は
同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが買換層や圏域外からの転入も見受けられる。当該地域は徒歩圏内に存す
る区画整然とした環境の良い地域で、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は画地規模130~1
50㎡程度で4,500万~5,500万円程度、新築戸建で6,000万~6,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
東府中駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地域であり、市場における取引の中心は自用の低層の戸建住宅である。賃貸
用のアパートや収益物件の取引も見受けられるが、主な需要者層は、対象地が有する収益性よりも居住の快適性、利便
性を重視するものと考えられる。したがって、これらの市場の特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考に留めて、代表標準地の価格との検討もしつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -32                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        452,000 円/㎡
[101.8]
100
100
[100.0]
100
[131.8]
[104.0]
100
363,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          360,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
る厳しい状況から徐々に緩和されつつある。
府中市の人口は増加傾向、建築着工は前年よ
り増加している。

最寄駅から徒歩圏内に存する住環境良好な住
宅地域である。地域要因に特段の変動はない



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.5
環境       +22.0
行政        +0.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -29 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OY04公

-2
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,200)
b OY04公

-6
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(70,167)
c SY04公

-14
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(50,100)
d YM04公

-18
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
e YM04公

-27
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地




準住居
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
398,890  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

398,495 
100
[ 113.6]

350,788 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

365,000 
b (            
381,042  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

380,665 
100
[ 104.0]

366,024 

381,000 
c (            
312,939  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

315,443 
100
[  94.4]

334,156 

348,000 
d (            
386,835  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

363,719 
100
[  97.0]

374,968 

390,000 
e (            
312,879  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

314,131 
100
[  89.0]

352,956 

367,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他     +5.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     370,000 円/㎡]  



東京府中 -29 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,249,336 

719,747 

3,529,589 

2,033,850 

1,495,739 
( 0.9706
1,451,764 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       32,261,422 円    (     222,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -29 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 LS2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
70 %   150 %   150 %   145 ㎡     12.0 m x   12.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積39㎡程度の1DKタイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

2,290 

178,620 
1.0  178,620 
1.0  178,620 

 2 2
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

2,340 

182,520 
1.0  182,520 
1.0  182,520 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


156.00 

100.0 

156.00 


361,140 
361,140 
361,140 
⑨年額支払賃料        361,140 円 × 12ヶ月 =        4,333,680 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,333,680 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         260,021 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,073,659 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           361,140 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            3,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          361,140 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          172,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,249,336 円    (         29,306 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a OY賃04公
    -28
2,626  
  2,519
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,524 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,441 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,340 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b EM賃04公
    -18
2,386  
  2,336
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 98.0]

2,364 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 -29 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 163,800 円           27,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 173,347 円             4,333,680 ×       4.0 %
③公租公課  土地               109,600 円     査定額
 建物               218,400 円           27,300,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    719,747 円 (               4,964 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,033,850 円  
(             14,027 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,249,336 円      
②総費用 719,747 円      
③純収益 ①-② 3,529,589 円      
④建物等に帰属する純収益 2,033,850 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,495,739 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,451,764 円      

  (                         10,012 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              32,261,422 円


(                       222,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月10日 提出
東京府中 -29 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -29 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 山本 宗寛   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  1㎡当たりの価格 366,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
290,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市緑町2丁目31番2
②地積
 (㎡)
145  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度地区1種


(70,150)

1:1
住宅

LS2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
南西4m市道 水道、ガス、下水 東府中

1.1km
(2)



①範囲 東    35 m、西    40 m、南    35 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         145 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北   4
m 市道
交通

施設
東府中駅北西方

1.1km
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に格別の変動要因はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           368,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           229,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線沿線の、府中市及びその周辺市内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し、都
心へ通勤する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。駅徒歩圏の住宅地の需要は堅調で
、市場は活況である。需要の中心となる価格帯は、130㎡程度の土地で4,500万円~5,500万円程度、新築
戸建住宅で5,500万円~6,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、投資採算性がそれほど高い地域ではなく、取引の中心は自己利用目
的である。比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域における取引事例を多数収集することができた。収益
価格の試算で想定した収益・費用はいずれも妥当なものである。以上を踏まえ、対象不動産の市場性を考慮し、実証的
な比準価格を重視して、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -32                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        452,000 円/㎡
[101.8]
100
100
[100.0]
100
[130.7]
[104.0]
100
366,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          360,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍よる景気への影響は見られるものの
、府中市内の住宅地域における需要は底堅く
、地価は概ね堅調に推移している。


街路条件や環境条件等の地域要因に特段の変
動は認められず、概ね現状を維持して推移す
るものと予測される。


個別的要因に、特段の変動は認められない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.5
環境       +21.0
行政        +0.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -29 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a OY04公

-6
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(70,167)
b OT04公

-27
府中市

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(70,150)
c OY04公

-2
府中市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1住居
高度地区2種
(70,200)
d SK04公

-1
府中市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高25m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
381,042  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

380,665 
100
[ 107.6]

353,778 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

368,000 
b (            
396,627  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

382,898 
100
[ 107.6]

355,853 

370,000 
c (            
398,890  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

398,495 
100
[ 115.8]

344,123 

358,000 
d (            
422,037  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

423,708 
100
[ 115.1]

368,122 

383,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +3.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +3.5 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.1 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     368,000 円/㎡]  



東京府中 -29 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,292,472 

721,507 

3,570,965 

2,033,850 

1,537,115 
( 0.9706
1,491,924 
  4.7 -  0.2 )
4.5%  
⑧収益価格       33,153,867 円    (     229,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -29 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 LS2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
70 %   150 %   150 %   145 ㎡     12.0 m x   12.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積約39㎡の1LDKタイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

2,303 

179,634 
1.0  179,634 
1.0  179,634 

 2 2
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

2,374 

185,172 
1.0  185,172 
1.0  185,172 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


156.00 

100.0 

156.00 


364,806 
364,806 
364,806 
⑨年額支払賃料        364,806 円 × 12ヶ月 =        4,377,672 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,377,672 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         262,660 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,115,012 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           364,806 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            3,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          364,806 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          174,031 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,292,472 円    (         29,603 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a YM賃04公
    -12
1,798  
  1,797
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 83.5]
100
[ 90.9]
100
[100.0]

2,369 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,476 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,374 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b YM賃04公
    -11
1,716  
  1,715
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 66.5]
100
[103.0]
100
[100.0]

2,583 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東京府中 -29 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 163,800 円           27,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 175,107 円             4,377,672 ×       4.0 %
③公租公課  土地               109,600 円     査定額
 建物               218,400 円           27,300,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    721,507 円 (               4,976 円/㎡)  (経費率    16.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0745        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0614 ×  45 % + 0.0823 ×  40 % + 0.0932 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,033,850 円  
(             14,027 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,292,472 円      
②総費用 721,507 円      
③純収益 ①-② 3,570,965 円      
④建物等に帰属する純収益 2,033,850 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,537,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,491,924 円      

  (                         10,289 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              33,153,867 円


(                       229,000 円/㎡)