鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０４公 -23	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＡ０４公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m市道、北2.5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＳＨ０４公 -25	府中市		建付地	（　）	台形	南4m市道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＮＳ０４公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南東4m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	ＮＡ０４公 -100	府中市		更地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 244,038	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	233,812	100 [ 96.4]	242,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 279,046	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	262,632	100 [ 103.0]	254,983		255,000
c	(　 ) 258,749	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	240,574	100 [ 93.9]	256,202		256,000
d	(　 ) 267,908	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	261,926	100 [ 106.1]	246,867		247,000
e	(　 ) 174,280	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	229,640	100 [ 94.4]	243,263		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

東京府中 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,815,123	496,840	2,318,283	1,437,850	880,433	（　0.9706） 854,548	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,989,956 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	14.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２８㎡程度の１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を採用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.00	100.0	55.00	2,150	118,250	1.0	118,250
							1.0	118,250
2～ 2	居宅	55.00	100.0	55.00	2,200	121,000	1.0	121,000
							1.0	121,000
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		239,250		239,250
								239,250

⑨年額支払賃料	239,250 円　×　12ヶ月　＝　 2,871,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,871,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 172,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,698,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,250 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,250 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,134 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,815,123 円　　　　（　 20,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０４公　　　　-19	1,929 ( 1,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 83.0]	2,372	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＡ賃０４公　　　　-1	1,633 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [ 85.0]	2,224
c	ＮＡ賃０４公　　　　-2	1,855 ( 1,853)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [ 96.0]	2,279

東京府中 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,800 円	19,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	114,840 円	2,871,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,400 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,840 円　（　　　　　　 3,549 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,437,850 円（　　　　　 10,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,815,123 円
②総費用	496,840 円
③純収益　①－②	2,318,283 円
④建物等に帰属する純収益	1,437,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	880,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	854,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,989,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
東京府中 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -18

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　孝二

TEL.

鑑定評価額

34,900,000 円

１㎡当たりの価格

249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市小柳町５丁目３３番１６外				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) 準防（その他）高度地区1種 (60,80)
	1.5:1	住宅Ｗ3	一般住宅、アパートがやや密集する既成住宅地域	北3.7m市道	水道、ガス、下水	競艇場前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　３．７
ｍ市道

交通

施設

競艇場前駅東方

500m

法令

規制

１低専
(60,80)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の低層住宅地を中心とする住宅地域であり、今後とも現状にて推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武多摩川線競艇場前駅及び京王線武蔵台駅並びにそれらに近接し最寄駅とする徒歩圏にある住宅地域
である。よって、主な需要者は戸建住宅を求める市内及び周辺市在の同一需給圏の居住者が中心であるが、一次取得者
の中には他地域からの転入も一部みられる。旧来からの住宅地で需給は安定しており、急激な地価の上昇はない。土地
は、１００㎡から１２０㎡で２６００万円から３５００万円、新築戸建で４０００万円から４９００万円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も混在しているが、低層のものである。土地所有者が自ら有効利用のために建築し
たものであり、売買は想定していない。基本的には戸建住宅地域のため、収益を期待した取引は少なく収益価格は低位
と算定される。比準価格は府中市内の類似地域においても多数の信頼できる取引事例により求めることができた。よっ
て、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 295,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[118.6]

[100.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

増税や建築費の高騰、新型インフルエンザ感
染拡大等の不安材料もあったが、長期の低金
利政策で新築戸建及びマンション等の販売は
好調である。

街路条件、環境条件の大きな変化はなく、概
ね現状で推移するものと予測される。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 +15.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０４公 -1	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＮＳ０４公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、南東4m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	ＳＡ０４公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m市道、北2.5m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＳＡ０４公 -12	府中市		建付地	（　）	袋地等	北西5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 297,340	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	300,016	100 [ 120.3]	249,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 267,908	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	261,926	100 [ 105.5]	248,271		248,000
c	(　 ) 279,046	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	262,632	100 [ 104.9]	250,364		250,000
d	(　 ) 239,808	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	278,531	100 [ 112.2]	248,245		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.6	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

東京府中 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,796,355	496,074	2,300,281	1,437,850	862,431	（　0.9706） 837,076	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,601,689 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	14.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向けアパート（１ＤＫ）平均専有面積３０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段方式を採用したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,135	117,425	1.0	117,425
							1.0	117,425
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,186	120,230	1.0	120,230
							1.0	120,230
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		237,655		237,655
								237,655

⑨年額支払賃料	237,655 円　×　12ヶ月　＝　 2,851,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,851,860 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,680,748 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,655 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,234 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,655 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,373 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,796,355 円　　　　（　 19,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＫ賃０４　　　　-4	2,513 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,186 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＫ賃０４　　　　-3	1,761 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,916
c	ＳＫ賃０４　　　　-7	2,177 ( 2,087)	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,321

東京府中 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,800 円	19,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	114,074 円	2,851,860　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,400 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,074 円　（　　　　　　 3,543 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,437,850 円（　　　　　 10,270 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,796,355 円
②総費用	496,074 円
③純収益　①－②	2,300,281 円
④建物等に帰属する純収益	1,437,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	837,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,601,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）