鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＩＳＩ４Ｋ -952	青梅市		森林		ほぼ台形	南西6m市道		１住居
b	ＮＫＺ４Ｋ -803	青梅市		森林		不整形	西0.6m市道		｢調区｣国立公(普通)
c	ＹＴＵ４Ｋ -802	西多摩郡檜原村		森林の土地所有権		不整形	北東3.6m林道		都計外保安林国立公(普通) 土砂特警
d	ＯＫＡ４Ｋ -951	あきる野市		森林		不整形	北2.5m道路		｢調区｣地森計都立公(普通)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,502	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	1,488	100 [ 101.0]	1,473	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,470
b	(　 ) 2,232	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	2,205	100 [ 127.2]	1,733		1,730
c	(　 ) 1,471	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	1,620	100 [ 90.0]	1,800		1,800
d	(　 ) 1,781	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	1,763	100 [ 104.0]	1,695		1,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,670 円／㎡]

青梅 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地化の影響が少なく、転換・造成による採算性も低いことから、想定が非現実的であるため。

青梅 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業の収益性が著しく低い現状においては、地価と収益性との関連性が低く、宅地等への
転換可能性もほとんど認められないため、収益還元法は非適用とした。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出
青梅 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 13-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　中澤　信行

TEL.

鑑定評価額

5,610,000 円

１㎡当たりの価格

1,670 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月2日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						20.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

青梅市友田町１丁目１２０８番外

②地積(㎡)

3,360

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近接する
雑木林の多い地域

南2.7m市道、西側道

小作

2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 0 ｍ、西　 300 ｍ、南　 0 ｍ、北　 150 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 3,300 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南　)向　10 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２．７ｍ舗装市道

交通

施設

小作駅南西方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域

⑤地域要因の将
　来予測

市街化区域に近接し、周辺に資材置場等も見られる雑木林地地域であるが、周辺地域において宅地需要は弱く、
宅地開発等は殆ど見られず、宅地への転換の可能性は低い。今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

現況の雑木林地としての利用

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,670 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京都西部及び埼玉県西部の現況林地地域である。需要者は、資材置場等を必要とする事業者、森林保
護を目的とする団体や個人、社会福祉法人、公共団体等であり、宅地開発業者等の参入は稀である。宅地の需要は弱い
地域であり、事業用地としての取引が中心である。事業用地等の地域的な需要にやや弱さがあり、地価はやや弱含みと
なっている。青梅市東部の現況林地の価格帯は㎡当り１，５００円から２，５００円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の現実の林地取引事例から試算され、補修正等も適正に行われており、実証的かつ説得力の
ある価格である。ヒノキ材等が高騰しているとはいえ木材価格は依然低水準で、補助金無しでの採算確保は困難であり
、収益価格の採用は見送った。また、控除後価格は地域的にも宅地化が非現実的であり、価格が顕在化しないため採用
しない。本件においては、比準価格を重視し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 2,150 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 100.0]

100
[ 127.4]

[ 100.0]
100

　　1,670

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,680 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

青梅市の人口は微減傾向。市内の開発許可は年に２
１件程度であるが、市街化区域が殆どであり、林地
の開発は平地林で若干見られる程度である。

友田地区の人口は総じて減少傾向であるが、特段の
地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  -7.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0