鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＳＩ４Ｋ -8	青梅市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		近商高度地区2種地区計画等 (90,300)
b	ＳＨＭ４Ｋ -2	青梅市		建付地	（　）	不整形	北11.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＫＲＫ４Ｋ -9	青梅市		更地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		近商高度地区2種土砂災害警戒区域 (90,300)
d	ＹＴＵ４Ｋ -218	青梅市		建付地	（　）	長方形	南20m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e	ＫＲＫ４Ｋ -4	青梅市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、西5m、角地		１住居高度2種最高12m (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	161,452	100 [ 120.0]	134,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.5] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 89,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	110,614	100 [ 90.0]	122,904		120,000
c	(　 ) 123,472	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	153,723	100 [ 115.0]	133,672		130,000
d	(　 ) 124,906	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	138,229	100 [ 113.0]	122,327		119,000
e	(　 ) 138,809	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	133,070	100 [ 100.0]	133,070		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

青梅 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,084,598	1,059,115	5,025,483	3,803,800	1,221,683	（　0.9714） 1,186,743	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,723,813 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	141.00	ＬＳ2	282.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	221 ㎡	13.8 m x 16.0 m	前面道路：都道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は平均専有面積４７㎡の住宅、採算性とリスク面から使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.00	100.0	141.00	2,280	321,480	3.0	964,440
							0.0	0
2～ 2	住宅	141.00	100.0	141.00	1,556	219,396	1.0	219,396
							1.0	219,396
～

～

～

計		282.00	100.0	282.00		540,876		1,183,836
								219,396

⑨年額支払賃料	540,876 円　×　12ヶ月　＝　 6,490,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,490,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 519,241 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,971,271 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,183,836 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 219,396 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,084,598 円　　　　（　 27,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＺ４Ｋ　　　　-502	1,708 ( 1,706)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,623 円/㎡　月額支払賃料（　 1,556 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＨＭ４Ｋ　　　　-501	1,539 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,570
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	49,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	194,715 円	6,490,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,059,115 円　（　　　　　　 4,792 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,803,800 円（　　　　　 17,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,084,598 円
②総費用	1,059,115 円
③純収益　①－②	5,025,483 円
④建物等に帰属する純収益	3,803,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,221,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,186,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,370 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,723,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
青梅 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 5-2

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　黒木　中

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青梅市西分町２丁目４９番１外				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:1.2	事務所兼住宅Ｗ3	店舗併用住宅等が多い近隣商業地域	南12.5m都道、西側道	水道、ガス、下水	青梅 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１２．５ｍ都道

交通

施設

青梅駅東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

青梅駅前から続く、旧青梅街道沿いの商店街の一部であるが、繁華性は低く、商業地域としては衰退傾向にあり
、商住混在地域となっている。地価は横這いで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0
敷地後退　　　　　　　　　　　　 -8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西多摩地域の路線商業地域及び近隣商業地域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁を有する中小規模の事
業者や個人等である。旧青梅街道沿いに旧来からの個人経営の店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域であるが繁
華性は低く、廃業している店舗や建て替え時期にある建物も散見され、やや活況に欠ける。画地規模が多様で、取引件
数が少ないことから、中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は青梅駅からさほど離れていない旧青梅街道沿いの路線商業地域であるが、賃料水準は低く、収益価格は低位
に試算された。一方、比準価格は、周辺類似地域における自用目的の現実の取引事例を基に求められたものであり、取
引の実態を反映した実証的で説得力のある価格といえる。したがって、収益価格は参考に留め、比準価格を中心とし、
代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽村 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[137.0]

[ 97.5]
100

126,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍にあるが、ワクチン接種が進み、秋
以降は感染者数が低位であったが、予断は許
さない。先行きは不透明で、不動産市場も同
様である。

長引くコロナ禍の影響により、ネット通販が
定着する中、飲食店・対面型店舗を取り巻く
状況は厳しい。商業地の地価は下落傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

青梅 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴＵ４Ｋ -216	青梅市		更地	（　）	長方形	南12.3m都道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＫＲＫ４Ｋ -9	青梅市		更地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		近商高度地区2種土砂災害警戒区域 (90,300)
c	ＫＲＫ４Ｋ -8	青梅市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＮＫＺ４Ｋ -11	青梅市		建付地	（　）	長方形	北西4.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,985	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,501	100 [ 107.1]	112,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.5] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 123,472	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	153,723	100 [ 115.8]	132,749		129,000
c	(　 ) 181,306	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	180,762	100 [ 136.8]	132,136		129,000
d	(　 ) 161,142	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,659	100 [ 116.3]	138,142		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

青梅 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,051,791	1,053,583	4,998,208	3,803,800	1,194,408	（　0.9714） 1,160,248	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	24,171,833 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青梅 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	ＬＳ2	282.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	221 ㎡	13.8 m x 16.0 m	前面道路：都道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一階は店舗フロア貸し、二階は平均専有面積４７㎡の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.00	100.0	141.00	2,300	324,300	1.0	324,300
							1.0	324,300
2～ 2	居宅	141.00	100.0	141.00	1,427	201,207	1.0	201,207
							1.0	201,207
～

～

～

計		282.00	100.0	282.00		525,507		525,507
								525,507

⑨年額支払賃料	525,507 円　×　12ヶ月　＝　 6,306,084 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,306,084 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,801,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	525,507 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 525,507 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 245,359 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,051,791 円　　　　（　 27,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＺ４Ｋ　　　　-501	1,871 ( 1,869)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,489 円/㎡　月額支払賃料（　 1,427 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＨＭ４Ｋ　　　　-502	1,751 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

青梅 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	49,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	189,183 円	6,306,084　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,053,583 円　（　　　　　　 4,767 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 282.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0770	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 35 ％　＋　0.0789 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,803,800 円（　　　　　 17,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,051,791 円
②総費用	1,053,583 円
③純収益　①－②	4,998,208 円
④建物等に帰属する純収益	3,803,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,194,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,160,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,171,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）