別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -27 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市裏宿町６７６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 特別用途地区 (70,150) 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか小規 模工場が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 青梅 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ０ｍ市道 交通 施設 青梅駅西方 950m 法令 規制 準工 (70,150) 準防  高度2種最高12m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 青梅街道と山林に挟まれた地域で、旧来からの工業系の作業所等が見られる住宅地域。地域はほぼ熟成しており 、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばいからやや弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居 住者または勤労者で、都心への通勤者はほとんど見られない。旧来からの住宅地域として熟成されているが、青梅駅や 青梅街道に近く、交通利便性は比較的良好である。需要は堅調で、地価は横ばい傾向である。新築戸建住宅の中心価格 帯は総額２０００万円前半程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は作業所等も見られるが戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである 。アパート等の収益物件は少なく、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、収益還元法は非適用とした。比準 価格は、周辺類似地域から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。 したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [113.7] [100.0] 100 92,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年秋以降、新型コロナの感染者数が減少 傾向となったが、新たな変異株の出現なども あり、不動産市場は引続き先行き不透明な状 況である。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％