別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 青梅 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -24 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市柚木町２丁目４１６番２ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 国立公(普通) （その他） 土砂災害警戒区域 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、下水 二俣尾 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最低限敷地面積１２０㎡ 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 二俣尾駅南西方 970m 法令 規制 １低専 (40,80) 国立公(普通) 土砂災害警戒区域 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として出来上がっており、地域要因に大きな変動はないので、現状を維持するものと予測する。利便性 に劣る地域であるが、価格がかなり低水準となっていることから、地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。鉄道が単線で利便性が劣るため、都心への通勤者の需要はほとん どない。近年は不動産取引が少なく、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、新築戸建住宅は１５００万から２００ ０万円程度、土地は５００万円から７００万円程度が市場の中心価格帯と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は交通利便性が劣り、賃貸市場は未成熟である。土砂災害警戒区域でもあるため、貸家、アパート等への投資 目的の取引はほとんど見られない。自己使用目的の取引が中心となっている市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮 した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地との検討及 び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の不動産市場に対する影響は落 ち着きつつあるが、変異株発生等により先行 き不透明である。 付近の吉野街道沿いに店舗（ホームセンター ）ができたが、青梅市郊外の住宅地域として 、地域要因に大きな変動はない。 最低限敷地面積１２０㎡の規制がある。個別 的要因について、優劣・競争力の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％