別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青梅 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -23 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市沢井１丁目４３４番９外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) 国立公(普通) （その他） 高度1種最高10m 最低限敷地面積 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 東4.5m私道 水道、下水 軍畑 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域、最低限敷 地面積１２０㎡ 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 軍畑駅南西方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 国立公(普通) 高度1種最高10m 最低限敷地面積 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から距離のある畑の多い高台の住宅地域で、土砂災害警戒区域に入っている。駅から遠くはないが、 青梅線単線区間で利便性に劣り、地域は衰退傾向にある。地価は横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者 又は勤労者で、都心への通勤者需要は少ない。最寄り駅は青梅線単線区間で通勤の利便性に劣る。畑に囲まれた高台の 傾斜地で、住宅需要は弱く、新規の宅地供給も少なく、取引は余り見られない。土地は５００万円～８００万円程度、 建売はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は畑に囲まれた高台の傾斜地にある住宅地域で、自用の取引がほとんどである。アパート等の収益物件はほと んど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域から、対象不動 産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、信頼性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [161.5] [102.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあるが、ワクチン接種が進み、秋 以降は感染者数が低位であったが、予断は許 さない。先行きは不透明で、不動産市場も同 様である。 主だった地域要因の変動はなく、地価は横這 いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％