別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -16 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市新町７丁目５４番１２ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小作 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 小作駅北東方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした区画整理済みの住宅地域としての成熟度は高い。当面は現状を維持するものと予測する。 地価水準は横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は 、同一需給圏内の在住者や勤労者であり、都心部への通勤者は少ない。区画整理済みの住宅地域として成熟し、需要は 底堅い。土地は１６００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである。アパート等の収 益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域 に存する取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のあるものである。したがって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [105.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年秋以降、新型コロナの感染者数が減少 傾向となったが、新たな変異株の出現なども あり、不動産市場は引続き先行き不透明な状 況である。 区画整理済みの住宅地として良好な住環境が できあがっている。地域要因に大きな変動は ない。 南道路にあるため、日照・通風等の快適性の 個別的要因が価格に影響するが、個別的要因 について、優劣・競争力の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％