別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -14 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市駒木町２丁目２９番１０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 宅造規制区域 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 吉野街道背後の一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北4m市道 水道、下水 青梅 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 青梅駅南西方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,150) 準防  高度2種最高12m 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に多少の空地も見られる既成住宅地域であり、現状を維持しつつ推移するものと予測する。需要 が弱いため地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市内の多摩川南岸地区の住宅地域である。需要者は同一需給圏に地縁のある居住者又は勤労者で、 都心への通勤者は殆ど見られない。吉野街道背後の住宅地域で地域的な人口の減少もあり、交通利便性にも劣るため、 需要は弱く、地価は弱含みである。新築の戸建住宅の取引価格は上限２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の周辺は戸建住宅としての土地利用が多く、不動産取引は自己使用目的の取引が中心である。賃貸市場は未成 熟で、収益物件の取引はほとんど見られない。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する 取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のあるものである。したがって、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年秋以降、新型コロナの感染者数が減少 傾向となったが、新たな変異株の出現なども あり、不動産市場は引続き先行き不透明な状 況である。 地域要因に大きな変動はないが、コロナ禍の 影響もあり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％