別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -13 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市新町５丁目３７番２４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (70,150) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 西12m市道 水道、ガス、下水 小作 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 小作駅北方 1.9km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした区画整理済の住宅地域である。生活利便性は良好であるが、駅からの交通利便性に劣る。 地域は当面現状を維持し、地価は横ばいにて推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居 住者または勤労者で、居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い。都心への通勤者需要は少ない。区画整理 済の住宅地域であり、駅からは遠いが住環境は良く、需要が安定的な地域である。敷地１２０㎡程度の建売住宅が中心 で、新築戸建住宅の中心価格帯は総額３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引がほとんどである。アパート等の収 益物件も見られるが、旧来からの土地所有者の税務対策等によるもので、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元 法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のある ものである。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [102.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年秋以降、新型コロナの感染者数が減少 傾向となったが、新たな変異株の出現なども あり、不動産市場は引続き先行き不透明な状 況である。 区画整理済で、住環境も良好であるが、駅か ら遠い。地域要因の大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％