別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -9 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市友田町５丁目４５５番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか農家 住宅が混在する住宅 地域 西5.3m市道 水道、下水 小作 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 北向き緩傾斜地。宅地造成工 事規制区域。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 小作駅南西方 2.4km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 山林に近接し、農地も見られる既成の住宅地域であり、今後は現状を維持していくものと思われる。需要がやや 弱く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心とな る。周辺での大規模宅地分譲も落ち着き、取引は少なめで中古住宅の取引が散見される程度であった。山林に近接する 緩傾斜地で地域的な人口の減少もあり、需給バランスはやや崩れている。土地は７００万円～１，３００万円程度、新 築の戸建住宅は２，５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は畑も見られる戸建住宅地域であり、アパート等の賃貸住宅も散見されるが土地所有者が建築したものが大半 であり、収益目的の取引は極めて少ないため収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自 用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映し た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [102.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の厳しい状況は徐々に緩和されつつある が、持ち直しの動きに弱さが見られる。青梅 市の人口は微減傾向であり、地価は概ね横ば いとなっている。 友田町全域の地域的な人口は概ね減少傾向で あるが、友田町５丁目の人口については増加 に転じている。 宅地造成工事規制区域。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％