別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 青梅 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -8 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市師岡町３丁目４番１３ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑も 残る区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河辺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 河辺駅北方 800m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はないので、当面は街区の整った住宅地域として現状を維持するものと予測する。コロナ 禍における将来の地価動向は不透明だが、当面は地価水準は横ばいの傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏内の在住者や勤労者である。同一需給圏外からの転入は少ない。新型コロナウイルス感染症の不動産市況への影響は 落ち着きを取り戻したかにみえるが、付近の土地取引の件数は少ない。新築戸建住宅は３０００万円台前半が中心であ り、土地は１２０㎡程度で２０００万円弱程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。居住の快適性を考慮して需要者の価格 決定が行われる。付近にアパート等もあるが土地所有者の建築したものが多く、投資目的の取引はほとんどない。よっ て、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、取引事例を採用した比準価格を標 準として、地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　青梅 -12                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の不動産市場に対する影響は落 ち着きつつあるが、変異株発生等により先行 き不透明である。 居住環境の良好な戸建住宅地として住環境が できあがっており、地域要因に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％