別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -6 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　洲浜　拓志   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市日向和田１丁目２１６番３ ②地積 　(㎡) 198   (          2)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 最低限敷地面積 (50,80) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く周辺 に山林が見られる住 宅地域 北西4.3m市道、南西側道 水道、下水 宮ノ平 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 宮ノ平駅南東方 430m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m 最低限敷地面積 ⑤地域要因の将 　来予測 多摩川に向かって南西方に傾斜のある、閑静な既成住宅地域である。地域はほぼ熟成しており、当面は現状のま ま推移するものと予測する。需要は弱く、地価は弱含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青梅市西部及び外周部等の住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心となる。か つて周辺では安価な売り物件が見られたが、人口の減少もあり、取引自体が減少している。また、鉄道駅へは近いが急 坂を介しており、主要な商業施設へも距離があり、需要は弱く地価は下落傾向である。新築戸建住宅の取引の中心価格 帯は２，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域であり、自用の戸建住宅の取引が主体である。賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少 ないため、収益還元法は非適用とした。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸 建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [103.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ３年秋以降、新型コロナの感染者数が減少 傾向となったが、新たな変異株の出現なども あり、不動産市場は引続き先行き不透明な状 況である。 青梅線単線区間の住宅地で、利便性に劣る。 地域要因に大きな変動はないが、コロナ禍も あり、地価は弱含みで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％