別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 青梅 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる都道沿い の地域 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠い市街化調整区域の住宅地域であり生活利便性に劣るため価格水準は低位にある。特に地域に 変化をもたらす要因も見当たらないが地域は衰退傾向である。地価の推移は横ばいから弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西多摩地域の青梅市及びその周辺の地域である。需要者は同一需給圏内の居住者及び地縁的選好性を有す る需要者が中心となると考えられるが、需要者は少ないので、正常な土地取引も少ない。利便性に劣る市街化調整区域 内の住宅地域であり、取引も多くはみられない。高齢化率が高く、需要も弱いため地価は横ばいからやや弱含みである 。戸建住宅の取引はほとんどないが、戸建用地で土地は５００万円～１０００万円程度が中心になると予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等の賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は極めて少なく、収益還元法の 適用は現実的でないため適用しなかった。市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わ ず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、類似の標準地からの検討及び地価変動率や不動産市場の 動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の不動産市場に対する影響は落 ち着きつつあるが、変異株発生等により先行 き不透明である。 生活利便性に劣る市街化調整区域の既存住宅 地域であり、地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％