別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青梅 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -4 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　黒木　中   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市成木３丁目３７０番７外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、作業所、 畑等が見られる住宅 地域 北西7.8m都道、西側道 水道 東青梅 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ７．８ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、利便性に劣る。山間部を走る都道沿いに住宅や農地が見 られるが、高齢化もあり、地域は衰退傾向にある。地価は低位にあり、横這いで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西多摩地域の青梅市及びその周辺の市町村の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有す る居住者または勤労者である。本地域は山間の市街化調整区域内の住宅地域で、最寄り駅から遠く、交通・生活利便性 に劣り、需要は弱い。また、新規の宅地供給が少なく、取引も多くは見られない。普通住宅用の土地取引は総額１００ ０万円以下と推測される。建売はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、最寄り駅から遠く、交通利便性に劣るため、アパート等の収益物件はほと んど見られず、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域から、対象 不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし 、周辺公示地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあるが、ワクチン接種が進み、秋 以降は感染者数が低位であったが、予断は許 さない。先行きは不透明で、不動産市場も同 様である。 主だった地域要因の変動はなく、地価は横這 いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％