別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 青梅 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -3 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　中澤　信行   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市大門３丁目２０番１０ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 河辺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ市道 交通 施設 河辺駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした区画整理済の住宅地域であり、漸次住宅地域としての熟成度を増していく地域であると予 測する。地価は、横ばいを維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ河辺駅、小作駅等を最寄りとする住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び西多摩、北多 摩西部等への通勤者が中心となる。空地が減りつつある区画整理済の住宅地域であり、周辺では宅地分譲が散見されて いる。需給はほぼ均衡しており、地価は横ばいである。土地は１５０㎡程度で２，０００万円程度、新築の戸建住宅は ３，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は空地も見られる住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益 目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建 物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [104.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の厳しい状況は徐々に緩和されつつある が、持ち直しの動きに弱さが見られる。青梅 市の人口は微減傾向であり、地価は概ね横ば いとなっている。 大門３丁目地区の地域的な人口は減少に転じ ている。主だった地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％