別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 青梅 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市東青梅５丁目７番２５ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 河辺 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 河辺駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏で利便性に優れる小規模住宅が多い住宅地域である。住環境は普通程度であり地域要因は今後も大きな 変動はないと予測する。コロナ禍において不動産市況は不透明であるが、地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者は同一需給圏内の在住者及び西多摩地域等への通勤者が中心となる。駐車場や共同住宅も混在するが、区画整理済み の住宅地域として成熟している。コロナ禍においても住宅需要は一定程度あり地価は横這いを維持している。土地は１ ００㎡で１，６００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域はアパート等も混在する住宅地域であるが、賃貸住宅は土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の 取引は極めて少ないため、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の住宅地としての取引が中心となっている。市 場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、代表 標準地との均衡に留意し、不動産市場の動向も踏まえ、鑑鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾 向。コロナ禍の不動産市場に対する影響は落 ち着きつつあるが、変異株発生等により先行 き不透明である。 小規模画地が多い既存住宅地域であり、地域 要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％