鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -5	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＭＡ（公）４ -101	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
c	ＩＴ（公）４ -10	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東14m都道、南西6.7m、二方路		近商高度2種最高23m (90,200)
d	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
e	ＯＨ（公）４ -16	三鷹市		建付地	（　）	不整形	北東8.9m市道、南4m、二方路		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 108.5]	1,731,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,626,802	100 [ 92.4]	1,760,608		1,760,000
c	(　 ) 1,249,008	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,267,762	100 [ 72.5]	1,748,637		1,750,000
d	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 68.3]	1,643,108		1,640,000
e	(　 ) 1,123,994	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,163,432	100 [ 72.1]	1,613,637		1,610,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,700,000 円／㎡]

三鷹 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,807,747	8,125,252	26,682,495	17,437,600	9,244,895	（　0.9585） 8,861,232	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	227,211,077 円　　　　（　 1,480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	ＲＣ6F1B	794.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	154 ㎡	12.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸し

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

同種の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	122.00	88.8	108.32	4,000	433,280	8.0	3,466,240
							0.0	0
1～ 1	店舗	112.10	84.1	94.28	5,200	490,256	10.0	4,902,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	112.10	96.6	108.32	3,900	422,448	6.0	2,534,688
							0.0	0
3～ 6	事務所	112.10	96.6	108.32	3,900	422,448	6.0	2,534,688
							0.0	0
～

計		794.60	93.7	744.20		3,035,776		21,042,240
								0

⑨年額支払賃料	3,035,776 円　×　12ヶ月　＝　 36,429,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,429,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,821,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,607,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,042,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 199,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,807,747 円　　　　（　 226,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ（公）４賃　　　　-23	3,916 ( 3,814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,920 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＴ（公）４賃　　　　-24	3,026 ( 2,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,747
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,136,000 円	284,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,550,052 円	36,429,312　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,563,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,307,500 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,125,252 円　（　　　　　　 52,761 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 794.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,437,600 円（　　　　　 113,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,807,747 円
②総費用	8,125,252 円
③純収益　①－②	26,682,495 円
④建物等に帰属する純収益	17,437,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,244,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,861,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,211,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三鷹 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堤　圭一

TEL.

鑑定評価額

254,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目２６１番７外｢下連雀３－３３－６｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,500)
	1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ5F1B	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	三鷹 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

三鷹駅南方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

三鷹駅に近く中央通り沿いの繁華性のある中高層店舗兼事務所等が多い商業地域であり、特段の地域要因の変動
はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲はＪＲ中央線沿線等の普通商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内の自社ビル目的の一
般法人及び個人、不動産投資目的の法人及び個人である。中央通り沿いで三鷹駅南口からの接近性及び連続性が良好で
、繁華性は比較的高い。新型コロナの影響は減少により地価は上昇している。取引規模がまちまちの為、総額での中心
価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当たり１８０万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

三鷹駅、吉祥寺駅及び高円寺駅の周辺商業地域の事例を採用した比準価格は、商業地取引の市場実態を反映する実証性
の高い価格であり、収益価格はビル投資採算性を示す価格である。対象標準地は自用ビル目的及び収益ビル目的の需要
が見込まれるので、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ三鷹市及び武蔵野市内の他の価格水
準の近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,970,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

1,650,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響が減少し、金融緩和の継
続等により当市における商業地需要は堅調で
あり、地価はやや上昇傾向で推移している。

特に地域要因の変動はない。駅接近性が優る
中央通り沿いの商業地域であり、新型コロナ
禍の影響が減少し、需要は堅調で地価はやや
上昇している。

個別的要因の変動は特にない。対象標準地は
個別的要因がないが、代替・競争関係にある
土地と比較して競争力は中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区最高35m (100,500)
b	ＫＳ（公）４ -5	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
c	ＮＦ（公）４ -110	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東5m区道、西3.5m、二方路		商業 (100,300)
d	ＩＴ（公）４ -10	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東14m都道、南西6.7m、二方路		近商高度2種最高23m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 65.7]	1,708,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 106.1]	1,771,057		1,770,000
c	(　 ) 1,949,893	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,955,685	100 [ 96.2]	2,032,937		2,030,000
d	(　 ) 1,249,008	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,267,762	100 [ 75.1]	1,688,099		1,690,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,720,000 円／㎡]

三鷹 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,519,329	8,489,053	27,030,276	18,420,000	8,610,276	（　0.9505） 8,184,067	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	209,847,872 円　　　　（　 1,360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	ＲＣ6F1B	794.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	154 ㎡	12.0 m x 12.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所のフロア貸しとした。

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

建築想定図に基づき査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	122.00	88.8	108.32	3,900	422,448	5.0	2,112,240
							0.0	0
1～ 1	店舗	112.10	84.1	94.28	5,200	490,256	10.0	4,902,560
							0.0	0
2～ 2	店舗	112.10	96.6	108.32	4,200	454,944	5.0	2,274,720
							0.0	0
3～ 6	事務所	112.10	96.6	108.32	4,000	433,280	5.0	2,166,400
							0.0	0
～

計		794.60	93.7	744.20		3,100,768		17,955,120
								0

⑨年額支払賃料	3,100,768 円　×　12ヶ月　＝　 37,209,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 744.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,209,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,860,461 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,348,755 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,955,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 170,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,519,329 円　　　　（　 230,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）４賃　　　　-38	4,338 ( 4,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,017 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）４賃　　　　-39	4,208 ( 4,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 96.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	300,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,232,553 円	37,209,216　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,719,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,437,500 円	300,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	300,000 円	300,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,489,053 円　（　　　　　　 55,124 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	300,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 794.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,420,000 円（　　　　　 119,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,519,329 円
②総費用	8,489,053 円
③純収益　①－②	27,030,276 円
④建物等に帰属する純収益	18,420,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,610,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,184,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,847,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360,000 円／㎡）