鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯ（公）４ -4	三鷹市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		近商高度3種最高25m (90,240)
b	ＫＡ（公）４ -12	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.3m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
c	ＫＳ（公）４ -7	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東9.1m市道、北西4m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
d	ＫＳ（公）４ -20	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西5.4m市道、南東4.5m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
e	ＡＴ（公）４ -132	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 495,444	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	489,130	100 [ 84.5]	578,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	579,000
b	(　 ) 720,339	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	727,542	100 [ 119.6]	608,313		608,000
c	(　 ) 752,879	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	746,236	100 [ 121.7]	613,177		613,000
d	(　 ) 709,437	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	699,004	100 [ 111.4]	627,472		627,000
e	(　 ) 630,908	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	635,955	100 [ 101.0]	629,658		630,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 616,000 円／㎡]

三鷹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,322,770	1,581,860	6,740,910	4,146,780	2,594,130	（　0.9546） 2,476,356	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	56,280,818 円　　　　（　 516,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.44	ＲＣ4F1B	260.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	240 ％	109 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階店舗、２階～４階１Ｋ計５戸

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	60.44	93.3	56.40	3,000	169,200	4.0	676,800
							1.0	169,200
1～ 1	店舗	60.44	71.7	43.35	3,500	151,725	4.0	606,900
							1.0	151,725
2～ 2	住宅	60.44	93.3	56.40	3,000	169,200	1.0	169,200
							1.0	169,200
3～ 3	住宅	46.78	91.4	42.76	3,100	132,556	1.0	132,556
							1.0	132,556
4～ 4	住宅	32.36	87.6	28.36	3,200	90,752	1.0	90,752
							1.0	90,752

計		260.46	87.3	227.27		713,433		1,676,208
								713,433

⑨年額支払賃料	713,433 円　×　12ヶ月　＝　 8,561,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,561,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,133,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,676,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 713,433 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 173,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,322,770 円　　　　（　 76,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＫ（公）４賃　　　　-28	3,334 ( 3,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,436	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＫ（公）４賃　　　　-29	2,854 ( 2,792)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,500 円	67,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	428,060 円	8,561,196　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 545,100 円	67,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	67,100 円	67,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,100 円	67,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,581,860 円　（　　　　　　 14,512 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,100,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 260.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,146,780 円（　　　　　 38,044 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,322,770 円
②総費用	1,581,860 円
③純収益　①－②	6,740,910 円
④建物等に帰属する純収益	4,146,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,594,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,476,356 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,280,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 516,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三鷹 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-4

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　木村　修

TEL.

鑑定評価額

66,400,000 円

１㎡当たりの価格

609,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目２３３番２２｢下連雀３－２２－１９｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,240)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4F1B	中小規模の店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域	西3.5m市道	水道、ガス、下水	三鷹 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

三鷹駅　南東方

260m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 615,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 513,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三鷹市及び周辺市区でＪＲ中央線各駅周辺の商業地域と判定した。近隣地域は三鷹駅周辺に広がる商業地
域内にあり、メイン通りから一歩入った背後に路面店舗が建ち並び、上層階は共同住宅等として使用されている。近隣
地域の地価は新型コロナの影響が緩和しやや上昇傾向で推移している。中心価格帯は規模により総額が異なるが、坪２
００万円程度の水準は当面維持されると予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。採用事例は三鷹駅周辺のみでは収集が困難であったため、やや広域
な範囲から比較可能な事例を収集した。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、本件市場特性に合致
する反面、諸数値の設定如何で査定結果がやや流動的となる特性を有する。従って、相対的により高い規範性が認めら
れる比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三鷹 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 490,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 81.1]

[100.0]
100

609,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    601,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は少しずつ緩和され当市
の不動産価格は緩やかな回復基調が見られる
。

三鷹駅周辺の商業地域。店舗付共同住宅等が
建ち並ぶが下層階店舗にコロナ感染症拡大の
影響が見られ価格は弱含む。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.3
交通・接近　　　 -10.9
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯ（公）４ -27	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、東3.8m、二方路		近商高度2種最高25m (90,200)
b	ＫＡ（公）４ -12	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.3m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
c	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
d	ＯＨ（公）４ -7	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 392,857	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	430,353	100 [ 72.2]	596,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 720,339	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	728,983	100 [ 118.0]	617,782		618,000
c	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,127,821	100 [ 180.0]	626,567		627,000
d	(　 ) 780,004	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	750,290	100 [ 121.2]	619,051		619,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -9.9	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.3	交通・接近　 -8.9	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.1	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

三鷹 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,201,358	1,590,665	6,610,693	4,093,700	2,516,993	（　0.9554） 2,404,735	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	55,924,070 円　　　　（　 513,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	ＲＣ4F1B	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	240 ％	109 ㎡	8.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階店舗（１区画）、１階店舗（１区画）、２～４階共同住宅１Ｋ約２０㎡×各階２戸（計６戸）

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	4,300	193,500	6.0	1,161,000
							1.0	193,500
1～ 1	店舗	50.00	80.0	40.00	3,600	144,000	4.0	576,000
							1.0	144,000
2～ 2	共同住宅	50.00	85.0	42.50	3,179	135,108	1.0	135,108
							1.0	135,108
3～ 3	共同住宅	50.00	85.0	42.50	3,200	136,000	1.0	136,000
							1.0	136,000
4～ 4	共同住宅	40.00	90.0	36.00	3,250	117,000	1.0	117,000
							1.0	117,000

計		250.00	82.4	206.00		725,608		2,125,108
								725,608

⑨年額支払賃料	725,608 円　×　12ヶ月　＝　 8,707,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 206.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,707,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 696,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,010,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,125,108 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 725,608 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 171,095 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,201,358 円　　　　（　 75,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）４賃　　　　-31	3,151 ( 3,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,215	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,179 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ（公）４　　　　-33	3,218 ( 3,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,456
c	ＫＳ（公）４賃　　　　-17	3,157 ( 3,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,391

三鷹 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,000 円	67,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	435,365 円	8,707,296　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,300 円	67,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,590,665 円　（　　　　　　 14,593 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,093,700 円（　　　　　 37,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,201,358 円
②総費用	1,590,665 円
③純収益　①－②	6,610,693 円
④建物等に帰属する純収益	4,093,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,516,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,404,735 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,924,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 513,000 円／㎡）