鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
b	ＯＨ（公）４ -16	三鷹市		建付地	（　）	不整形	北東8.9m市道、南4m、二方路		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
c	ＩＴ（公）４ -10	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東14m都道、南西6.7m、二方路		近商高度2種最高23m (90,200)
d	ＡＴ（公）４ -130	杉並区		建付地	（　）	長方形	東18m市道、西4.1m、二方路		商業 (100,600)
e	ＡＴ（公）４ -5	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東14.5m都道、北西4m、角地		１住居高度2種最高23m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 98.0]	1,145,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,123,994	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,163,432	100 [ 98.8]	1,177,563		1,120,000
c	(　 ) 1,249,008	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,267,762	100 [ 99.1]	1,279,275		1,220,000
d	(　 ) 1,488,222	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,430,110	100 [ 129.2]	1,106,896		1,050,000
e	(　 ) 993,998	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	981,329	100 [ 86.9]	1,129,262		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

三鷹 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,860,651	3,917,513	16,943,138	10,914,300	6,028,838	（　0.9477） 5,713,530	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	136,036,429 円　　　　（　 945,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	98.98	ＲＣ7	585.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	144 ㎡	6.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～７階住宅１ＬＤＫ（面積約３６．５㎡）

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

建物構造等から標準的有効率採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.64	46.2	38.64	5,100	197,064	4.0	788,256
							1.0	197,064
2～ 2	住宅	83.64	87.4	73.10	3,470	253,657	1.0	253,657
							1.0	253,657
3～ 3	住宅	83.64	87.4	73.10	3,500	255,850	1.0	255,850
							1.0	255,850
4～ 4	住宅	83.64	87.4	73.10	3,670	268,277	1.0	268,277
							1.0	268,277
5～ 7	住宅	83.64	87.4	73.10	3,800	277,780	1.0	277,780
							1.0	277,780

計		585.48	81.5	477.24		1,808,188		2,399,380
								1,808,188

⑨年額支払賃料	1,808,188 円　×　12ヶ月　＝　 21,698,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 477.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,698,256 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,084,913 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,613,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,399,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,808,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 224,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,860,651 円　　　　（　 144,866 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）４賃　　　　-24	3,641 ( 3,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [101.0]	3,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,541 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＡ（公）４賃　　　　-25	3,525 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	3,672
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,084,913 円	21,698,256　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,470,600 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,917,513 円　（　　　　　　 27,205 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 585.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,914,300 円（　　　　　 75,794 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,860,651 円
②総費用	3,917,513 円
③純収益　①－②	16,943,138 円
④建物等に帰属する純収益	10,914,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,028,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,713,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,036,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 945,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三鷹 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 5-3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

980,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市下連雀３丁目３１２番２１｢下連雀３－４３－３１｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）特別用途地区 (100,500)
	不整形 1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東9.3m市道	水道、ガス、下水	三鷹 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．３ｍ市道

交通

施設

三鷹駅　南西方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

三鷹駅南口の商業地域は、今後の再開発計画の進行により繁華性向上も期待されるが、暫くは現在と同様に中高
層の店舗付共同住宅が見られる商業地域として推移。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 913,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に三鷹市及び周辺市区内において、ＪＲ中央線及び京王線沿線の主要駅近くに中高層の店舗付マンショ
ンが多く見られる地域と判定。需要者は収益目的の富裕層や投資法人のほか一般事業法人も想定される。駅に近く商業
繁華性も比較的良好であることから収益性は安定しており、投資物件素地としての引き合いは強い。なお、立地条件や
地積規模等による投資採算性の差が大きく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は収益性のほか市場の価格水準をも重視する。比準価格は主に駅前商業地域の事例との比較により求め
たが、採用した事例は地域要因格差も妥当な範囲で説得力のある価格が求められた。収益価格は標準地に７階建の店舗
付共同住宅の建築を想定し、収益性を適切に反映しているものと思料する。以上より収益価格を標準に、比準価格を関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 746,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 73.1]

[ 95.0]
100

980,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    969,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化率は概ね横ばいで推移。
景気等の先行き不透明感はあるが当市の不動
産市場における購買意欲は安定している。

駅近接で、駅南口周辺では今後も再開発が計
画されており繁華性の向上が期待され、地価
は上昇基調である。

特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

三鷹 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区最高35m (100,500)
b	ＡＴ（公）４ -124	調布市		貸家建付地	（　）	台形	南東18m国道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
c	ＴＭ（公）４ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
d	ＫＮ（公）４ -101	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e	ＩＫ（公）４ -101	中野区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10m区道、南西3.8m、角地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.8]	1,095,517	100 [ 94.1]	1,164,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 826,100	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	833,535	100 [ 76.1]	1,095,315		1,040,000
c	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.2]	1,068,732	100 [ 98.6]	1,083,907		1,030,000
d	(　 ) 775,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	823,132	100 [ 77.0]	1,069,003		1,020,000
e	(　 ) 1,070,883	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,058,370	100 [ 99.7]	1,061,555		1,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

三鷹 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,297,839	4,374,570	16,923,269	11,095,200	5,828,069	（　0.9477） 5,523,261	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	131,506,214 円　　　　（　 913,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	98.98	ＲＣ7	585.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	144 ㎡	6.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 9.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～７階１ＬＤＫ（平均専有面積約３６．５㎡／住戸）

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.64	46.2	38.64	5,200	200,928	4.0	803,712
							1.0	200,928
2～ 2	住宅	83.64	87.4	73.09	3,550	259,470	1.0	259,470
							1.0	259,470
3～ 3	住宅	83.64	87.4	73.09	3,600	263,124	1.0	263,124
							1.0	263,124
4～ 4	住宅	83.64	87.4	73.09	3,700	270,433	1.0	270,433
							1.0	270,433
5～ 7	住宅	83.64	87.4	73.09	3,800	277,742	1.0	277,742
							1.0	277,742

計		585.48	81.5	477.18		1,827,181		2,429,965
								1,827,181

⑨年額支払賃料	1,827,181 円　×　12ヶ月　＝　 21,926,172 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 477.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,926,172 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,096,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,829,863 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,429,965 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,827,181 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 444,891 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,297,839 円　　　　（　 147,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）４賃　　　　-25	3,525 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＡ（公）４賃　　　　-12	3,395 ( 3,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,315,570 円	21,926,172　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 276,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,495,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,374,570 円　（　　　　　　 30,379 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 585.48 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,095,200 円（　　　　　 77,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,297,839 円
②総費用	4,374,570 円
③純収益　①－②	16,923,269 円
④建物等に帰属する純収益	11,095,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,828,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,523,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,506,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913,000 円／㎡）