別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三鷹 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三鷹 5-2 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堤　圭一   TEL.

鑑定評価額 47,300,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 410,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三鷹市下連雀４丁目１３７番１３ ｢下連雀４－１－１６｣ ②地積 　(㎡) 91   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300) 台形 1:2.5 店舗兼共同住宅 Ｓ3 小売店舗、マンショ ン等が建ち並ぶ近隣 商業地域 東12m市道 水道、ガス、下水 三鷹 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 三鷹駅南東方 1.0km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、三鷹駅から徒歩圏のむらさき通り沿いの店舗兼共同住宅地域として熟成しており、今後とも現状を 維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    536,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    419,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、三鷹市、武蔵野市、小金井市の圏域に属する幹線道路沿いの混在地域、需要者の中心は前記各市及び 隣接市区の自己使用目的及び収益目的の個人及び法人と推定される。大規模地は分譲マンション用地として分譲業者の 需要が見込まれる。地価はやや上昇傾向にある。幹線道路沿いの取引価格は、街路条件、画地条件、環境条件等による 個別性が強く、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評相場の地価水準は１㎡当たり５４０千円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模地については分譲マンション用地の需要があるが、中小規模地については共同住宅等の収益物件の取引が見られ るものの、自己利用目的の取引が主である。比準価格は実証的で市場性を反映する信頼性の高い価格であり、説得力を 有する。収益価格は投資採算性を示す価格である。よって比準価格に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏 まえ三鷹市内の他の標準地との価格水準のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三鷹 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    490,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 522,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    515,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響が減少し、金融緩和の継 続等により当市における商業地需要は堅調で あり、地価はやや上昇傾向で推移している。 特に地域要因の変動はない。新型コロナ禍の 影響が減少し、最寄り駅から徒歩圏の店舗兼 共同住宅地の需要は堅調であり、地価はやや 上昇している。 個別的要因の変動は特にない。対象標準地は 個別的要因がないが、代替・競争関係にある 土地と比較して競争力は中位である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％