鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三鷹 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯ（公）４ -20	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＫＯ（公）４ -15	三鷹市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＯＨ（公）４ -102	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＫＯ（公）４ -14	三鷹市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	ＡＴ（公）４ -106	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3.8m私道、中間画地		１低専高度地区 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,825	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	419,061	100 [ 100.0]	419,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 374,270	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	375,767	100 [ 96.0]	391,424		391,000
c	(　 ) 426,007	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	408,967	100 [ 97.0]	421,615		422,000
d	(　 ) 473,681	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	463,104	100 [ 100.0]	463,104		463,000
e	(　 ) 459,133	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	444,564	100 [ 104.9]	423,798		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 422,000 円／㎡]

三鷹 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,461,110	420,676	2,040,434	1,094,750	945,684	（　0.9709） 918,165	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,867,386 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	44.00	Ｗ2	88.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	8.0 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプの棟割長屋（テラスハウス）で、２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	2,400	105,600	1.0	105,600
							1.0	105,600
一括 1～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	2,400	105,600	1.0	105,600
							1.0	105,600
～

～

～

計		88.00	100.0	88.00		211,200		211,200
								211,200

⑨年額支払賃料	211,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,534,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により十分担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,534,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,407,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,006 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,424 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,461,110 円　　　　（　 22,374 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）４　　　　-24	2,573 ( 2,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,431	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,453 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ（公）４　　　　-25	2,590 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三鷹 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,500 円	14,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,376 円	2,534,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,800 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 420,676 円　（　　　　　　 3,824 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,094,750 円（　　　　　 9,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,461,110 円
②総費用	420,676 円
③純収益　①－②	2,040,434 円
④建物等に帰属する純収益	1,094,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	945,684 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	918,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,867,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三鷹 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三鷹 -11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　木村　修

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三鷹市牟礼４丁目６３９番１４｢牟礼４－１２－２｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	井の頭公園 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.8 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

井の頭公園駅　南西方

1.5km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王井の頭線・ＪＲ中央線沿線で、三鷹市を中心に隣接市区の駅徒歩圏内の低層住宅地域。典型的な需要
者は都心通勤世帯者が中心。最寄駅からやや遠いが、吉祥寺駅南口から井の頭公園を経由したバス便が充実し良好な居
住環境を形成している。近隣地域の地価は新型コロナの影響が緩和しやや上昇傾向で推移している。取引価格の中心は
土地１００㎡程度で４０００万円台前半、新築建売住宅では５０００万円台後半から６０００万円台。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。
本件では京王井の頭線沿線徒歩圏内の低層住宅地の事例を採用し、規範性が高い結果を得た。一方、収益価格は収益性
に着目した理論的な価格であるが、低層住宅地では収益性は一般にあまり重視されない傾向が認められる。従って、比
準価格を重視して、収益価格を参考に留め、指定基準地及び周辺標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    418,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三鷹 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    418,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響は少しずつ緩和され当市
の不動産価格は緩やかな回復基調が見られる
。

井の頭公園駅からやや遠隔にある住宅地であ
り、居住環境は普通程度。格別の地域変動要
因はなく、当面現状維持と予測される。

北方位の画地。その他、格別の個別的要因の
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

三鷹 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＯ（公）４ -10	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＫＯ（公）４ -15	三鷹市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＨ（公）４ -102	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＴＴ（公）４ -5	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m都道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 455,854	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	461,324	100 [ 108.5]	425,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	425,000
b	(　 ) 374,270	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	376,141	100 [ 90.5]	415,625		416,000
c	(　 ) 426,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	421,830	100 [ 98.5]	428,254		428,000
d	(　 ) 448,359	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	444,839	100 [ 106.4]	418,082		418,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 422,000 円／㎡]

三鷹 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,484,697	421,648	2,063,049	1,094,750	968,299	（　0.9709） 940,121	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	21,366,386 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三鷹 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	44.00	Ｗ2	88.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	110 ㎡	8.0 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

重層長屋（各階４４㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部がないため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	100.0	44.00	2,400	105,600	1.0	105,600
							1.0	105,600
2～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	2,446	107,624	1.0	107,624
							1.0	107,624
～

～

～

計		88.00	100.0	88.00		213,224		213,224
								213,224

⑨年額支払賃料	213,224 円　×　12ヶ月　＝　 2,558,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,558,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,934 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,430,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	213,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 213,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,484,697 円　　　　（　 22,588 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＯ（公）４賃　　　　-5	2,919 ( 2,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,500 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）４賃　　　　-6	2,966 ( 2,845)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,696
c	ＫＯ（公）４賃　　　　-7	2,903 ( 2,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,639

三鷹 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,500 円	14,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,348 円	2,558,688　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,800 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.25 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,648 円　（　　　　　　 3,833 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,094,750 円（　　　　　 9,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,484,697 円
②総費用	421,648 円
③純収益　①－②	2,063,049 円
④建物等に帰属する純収益	1,094,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	940,121 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,366,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）