鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -7	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東9.1m市道、北西4m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
b	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
c	ＫＡ（公）４ -12	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.3m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)
d	ＴＭ（公）４ -18	小金井市		貸家建付地	（　）	長方形	西20m都道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＮＦ（公）４ -101	小金井市		建付地	（　）	不整形	西12.5m都道、南5.6m、角地		近商高度地区3種 (83,251)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 752,879	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	752,879	100 [ 109.8]	685,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	686,000
b	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	606,929	100 [ 95.5]	635,528		636,000
c	(　 ) 720,339	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	727,542	100 [ 111.3]	653,677		654,000
d	(　 ) 589,503	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	590,093	100 [ 92.8]	635,876		636,000
e	(　 ) 636,481	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	642,209	100 [ 101.1]	635,222		635,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.9	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 636,000 円／㎡]

武蔵野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,476,638	2,245,282	9,231,356	5,659,040	3,572,316	（　0.9660） 3,450,857	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	80,252,488 円　　　　（　 565,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ4	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	11.5 m x 12.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２～４階は住居（２ＤＫ、専有面積約４０㎡）

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	82.0	82.00	3,200	262,400	6.0	1,574,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	88.0	88.00	2,800	246,400	1.0	246,400
							1.0	246,400
3～ 3	住宅	100.00	88.0	88.00	2,850	250,800	1.0	250,800
							1.0	250,800
4～ 4	住宅	90.00	88.0	79.20	2,900	229,680	1.0	229,680
							1.0	229,680
～

計		390.00	86.5	337.20		989,280		2,301,280
								726,880

⑨年額支払賃料	989,280 円　×　12ヶ月　＝　 11,871,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,871,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 593,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,277,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,301,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 726,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 176,984 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,476,638 円　　　　（　 80,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＨ（公）４賃　　　　-8	2,823 ( 2,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＨ（公）４賃　　　　-7	2,752 ( 2,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,837
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	452,000 円	90,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	712,282 円	11,871,360　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 723,200 円	90,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,400 円	90,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,245,282 円　（　　　　　　 15,812 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,400,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,659,040 円（　　　　　 39,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,476,638 円
②総費用	2,245,282 円
③純収益　①－②	9,231,356 円
④建物等に帰属する純収益	5,659,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,572,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,450,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,252,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 565,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堂下　裕史

TEL.

鑑定評価額

88,900,000 円

１㎡当たりの価格

626,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市境１丁目４８６番４９｢境１－１０－１３｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高26m (90,300)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域	南16m市道	水道、ガス、下水	武蔵境 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

武蔵境駅北東方

410m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高26m

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 637,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 558,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵野市及び周辺市区内の近隣商業地域等の範囲である。市場参加者は、飲食や物販店舗等を営む事業者
や収益目的で賃貸事業を行う投資家、不動産業者等が想定される。最寄駅に近く立地環境は良好で、低金利及びコロナ
禍の縮小により地価は上昇傾向にある。用途の多様性に優るため、市場で取引される規模や価格に幅があり、中心とな
る価格帯の把握は困難であるが、㎡あたり６０万円台が取引での目安と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では店舗や共同住宅等による一定の賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目的とした
投資家の土地取引も多く想定される地域である。よって本件では、客観的に市場性や事業採算性を織り込んでいる比準
価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を
行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 746,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[120.1]

[100.0]
100

628,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武蔵野市では人口微増の中、高齢化は進行し
ており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小に
より不動産需要は回復傾向にある。

武蔵境駅に近い近隣商業地域で、地域要因に
大きな変化はないが、上記一般的要因により
地価は上昇基調で推移した。

形状、規模ともに標準的であり、市場での競
争力に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
b	ＴＭ（公）４ -101	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
c	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
d	ＴＭ（公）４ -102	小金井市		更地	（　）	長方形	西9.8m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	583,608	100 [ 86.8]	672,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	672,000
b	(　 ) 531,642	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,680	100 [ 88.7]	609,560		610,000
c	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	606,325	100 [ 96.5]	628,316		628,000
d	(　 ) 447,543	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	460,330	100 [ 72.4]	635,815		636,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 637,000 円／㎡]

武蔵野 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,493,455	2,161,950	9,331,505	5,803,020	3,528,485	（　0.9660） 3,408,517	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	79,267,837 円　　　　（　 558,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ4	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	142 ㎡	11.5 m x 12.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（フロアー貸）、２階以上は各階に１Ｋを４戸ずつ想定（平均専有面積２１．３㎡）

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	6.0	1,584,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	100.00	85.0	85.00	2,850	242,250	1.0	242,250
							1.0	242,250
3～ 3	共同住宅	100.00	85.0	85.00	2,850	242,250	1.0	242,250
							1.0	242,250
4～ 4	共同住宅	100.00	85.0	85.00	2,850	242,250	1.0	242,250
							1.0	242,250
～

計		400.00	83.8	335.00		990,750		2,310,750
								726,750

⑨年額支払賃料	990,750 円　×　12ヶ月　＝　 11,889,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,889,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 594,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,294,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,310,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 726,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 176,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,493,455 円　　　　（　 80,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-3	3,182 ( 3,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [102.2]	100 [111.1]	100 [100.0]	2,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）４賃　　　　-4	2,763 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.3]	100 [ 97.6]	100 [100.0]	2,999
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,500 円	92,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	594,450 円	11,889,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 741,600 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,161,950 円　（　　　　　　 15,225 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,803,020 円（　　　　　 40,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,493,455 円
②総費用	2,161,950 円
③純収益　①－②	9,331,505 円
④建物等に帰属する純収益	5,803,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,528,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,408,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,004 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,267,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 558,000 円／㎡）