鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
b	ＴＭ（公）４ -101	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
c	ＫＳ（公）４ -8	武蔵野市		更地	（　）	長方形	東11m私道、中間画地		１中専高度2種最高23m (70,200)
d	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
e	ＴＭ（公）４ -102	小金井市		更地	（　）	長方形	西9.8m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	583,608	100 [ 78.6]	742,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	757,000
b	(　 ) 531,642	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,680	100 [ 80.4]	672,488		686,000
c	(　 ) 639,015	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	635,256	100 [ 83.4]	761,698		777,000
d	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	606,325	100 [ 87.0]	696,925		711,000
e	(　 ) 447,543	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	460,330	100 [ 65.5]	702,794		717,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 730,000 円／㎡]

武蔵野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,413,185	3,816,965	15,596,220	10,448,100	5,148,120	（　0.9468） 4,874,240	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	113,354,419 円　　　　（　 633,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	137.28	ＲＣ5	555.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高23m	100 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	10.7 m x 15.5 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（フロアー貸）、２階以上は各階に１ＤＫを３戸ずつ想定（平均専有面積３１．９㎡）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	60.0	78.00	5,150	401,700	6.0	2,410,200
							1.0	401,700
2～ 2	共同住宅	110.00	90.0	99.00	3,250	321,750	2.0	643,500
							1.0	321,750
3～ 4	共同住宅	110.00	90.0	99.00	3,300	326,700	2.0	653,400
							1.0	326,700
5～ 5	共同住宅	95.00	90.0	85.50	3,350	286,425	2.0	572,850
							1.0	286,425
～

計		555.00	83.0	460.50		1,663,275		4,933,350
								1,663,275

⑨年額支払賃料	1,663,275 円　×　12ヶ月　＝　 19,959,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,959,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 997,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,961,335 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,933,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,663,275 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 404,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,413,185 円　　　　（　 108,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-5	4,058 ( 3,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.9]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,325 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）４賃　　　　-6	4,502 ( 4,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [107.5]	100 [114.0]	100 [100.0]	3,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	855,000 円	171,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	997,965 円	19,959,300　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,000 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,816,965 円　（　　　　　　 21,324 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 555.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,448,100 円（　　　　　 58,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,413,185 円
②総費用	3,816,965 円
③純収益　①－②	15,596,220 円
④建物等に帰属する純収益	10,448,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,148,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,874,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,354,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 633,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-7

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　小山　東子

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺本町４丁目１８７５番４６外｢吉祥寺本町４－１０－９｣				②地積　(㎡)	182 ( 3)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度2種最高23m (100,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗兼共同住宅を主体とする近隣商業地域	北11m都道、西側道	水道、ガス、下水	吉祥寺 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 270 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ都道

交通

施設

吉祥寺駅　北西方

1.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の店舗兼共同住宅や小規模の店舗兼居宅、中高層共同住宅等が見られる都道沿いの地域であり、特段の変
動要因はなく、概ね現在と同様に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 734,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 637,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵野市及び隣接市区内で、中小規模の店舗兼共同住宅等が見られる最寄駅から概ね徒歩圏に所在する混
在地域と判定。用途の多様性を有し、規模に応じて、事業目的あるいは収益目的の法人または個人の需要者が想定され
る。駅から徒歩１０分圏の纏まった規模の土地はマンション用地としての引き合いが強い。なお、需要者が多様で中心
価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多様な需要者が想定され、収益性や事業上の利便性等を其々重視する。比準価格は同一需給圏内の比較的広幅員の路線
沿いに存する高度利用が可能な事例を主に採用しており、規範性のある価格が求められたものと思料する。また収益価
格は５階建ての店舗兼共同住宅を想定して適切に求められた。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格と収
益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 746,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[102.0]

100
[106.2]

[102.0]
100

710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    685,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化率は上昇傾向。景気等の
先行き不透明感はあるが当市の不動産市場に
おける購買意欲は堅調である。

吉祥寺駅徒歩圏の高度利用可能な地域で、従
来の安定した需要に対する供給不足に加え投
資利回りの低水準が継続し、地価は上昇基調
である。

形状、規模ともに標準的で、角地の個別的要
因はあるが市場での競争力に変化はない。な
お、これまでのセットバック減価は私道面積
扱いに変更した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ（公）４ -2	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西11m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,300)
b	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
c	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
d	ＡＴ（公）４ -5	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東14.5m都道、北西4m、角地		１住居高度2種最高23m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 422,701	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	501,771	100 [ 71.3]	703,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	718,000
b	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	580,730	100 [ 82.2]	706,484		721,000
c	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	646,494	100 [ 88.1]	733,818		748,000
d	(　 ) 993,998	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	928,652	100 [ 129.1]	719,328		734,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 734,000 円／㎡]

武蔵野 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,764,676	3,895,050	15,869,626	10,692,500	5,177,126	（　0.9468） 4,901,703	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	113,993,093 円　　　　（　 637,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	137.28	ＲＣ5	566.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高23m	100 ％	300 ％	300 ％	179 ㎡	10.7 m x 15.5 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事業所フロア貸し、２階以上住宅２ＬＤＫ（約５１㎡／戸）。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事業所	129.14	60.4	77.95	5,140	400,663	6.0	2,403,978
							1.0	400,663
2～ 2	住宅	113.74	90.7	103.12	3,200	329,984	2.0	659,968
							1.0	329,984
3～ 4	住宅	113.74	90.7	103.12	3,260	336,171	2.0	672,342
							1.0	336,171
5～ 5	住宅	96.04	88.9	85.42	3,400	290,428	2.0	580,856
							1.0	290,428
～

計		566.40	83.5	472.73		1,693,417		4,989,486
								1,693,417

⑨年額支払賃料	1,693,417 円　×　12ヶ月　＝　 20,321,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 472.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,321,004 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,016,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,304,954 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,989,486 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,693,417 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 412,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,764,676 円　　　　（　 110,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＡ（公）４賃　　　　-15	3,206 ( 3,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,274 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＡ（公）４賃　　　　-16	3,665 ( 3,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,665
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,016,050 円	20,321,004　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 254,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,895,050 円　（　　　　　　 21,760 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 566.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,692,500 円（　　　　　 59,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,764,676 円
②総費用	3,895,050 円
③純収益　①－②	15,869,626 円
④建物等に帰属する純収益	10,692,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,177,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,901,703 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,993,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637,000 円／㎡）