鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -20	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西5.4m市道、南東4.5m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
b	ＡＴ（公）４ -128	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＡＴ（公）４ -126	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
e	ＫＡ（公）４ -12	三鷹市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.3m都道、中間画地		近商高度2種最高25m 特別用途地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 709,437	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	681,735	100 [ 99.2]	687,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	687,000
b	(　 ) 812,510	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	824,698	100 [ 115.0]	717,129		717,000
c	(　 ) 750,613	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	761,122	100 [ 104.5]	728,346		728,000
d	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	636,657	100 [ 90.0]	707,397		707,000
e	(　 ) 720,339	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	733,305	100 [ 103.7]	707,141		707,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

武蔵野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,560,041	5,005,725	22,554,316	15,753,500	6,800,816	（　0.9554） 6,497,500	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	151,104,651 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5F1B	915.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	346 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と１階を店舗（フロア貸し）、２階以上を共同住宅（２ＬＤＫ：４０㎡程度）と想定した。

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

規模、構造及び用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	225.00	75.0	168.75	3,000	506,250	6.0	3,037,500
							0.0	0
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	3,900	546,000	6.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	3,090	458,865	1.0	458,865
							1.0	458,865
4～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	3,100	263,500	1.0	263,500
							1.0	263,500
5～ 5	住宅	60.00	80.0	48.00	3,110	149,280	1.0	149,280
							1.0	149,280

計		915.00	80.7	738.75		2,382,760		7,644,010
								1,330,510

⑨年額支払賃料	2,382,760 円　×　12ヶ月　＝　 28,593,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により十分担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,593,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,429,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,163,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,644,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,330,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 323,959 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,560,041 円　　　　（　 79,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）４　　　　-16	3,014 ( 3,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,159 円/㎡　月額支払賃料（　 3,090 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＴ（公）４　　　　-17	3,171 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,269
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	980,000 円	245,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,143,725 円	28,593,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 432,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,960,000 円	245,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	245,000 円	245,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,005,725 円　（　　　　　　 14,467 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	245,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 915.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,753,500 円（　　　　　 45,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,560,041 円
②総費用	5,005,725 円
③純収益　①－②	22,554,316 円
④建物等に帰属する純収益	15,753,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,800,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,497,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,104,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-6

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　井上　尚

TEL.

鑑定評価額

239,000,000 円

１㎡当たりの価格

691,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市中町３丁目１５９６番１１外｢中町３－１－２｣				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高26m (90,300)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＳＲＣ7F1B	中層の店舗付マンションの多い近隣商業地域	北西15m都道	水道、ガス、下水	三鷹 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

三鷹駅　北方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高26m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅、低層店舗付住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。今後は徐々に中層化が進むものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 703,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 440,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線沿線の各駅、更に周辺他市の駅に近い商業地域である。需要の中心は物品販売業者、分譲マン
ション等を手掛ける不動産開発業者、収益用賃貸ビルを建設する目的の法人又は個人等が想定される。三鷹駅付近の市
況は堅調で地価は横ばいから若干の上昇傾向である。取引の中心価格帯は６５万円／㎡から７５万円／㎡程度と思われ
るが、画地規模は様々で特に一定していない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は三鷹駅北方の近隣商業地域である。比準価格は対象地と類似性の高い取引事例を採用し、比較検討を行って
おり信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益性を検討する
有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格をやや重視するが、収益価格も関連づ
け、更に代表標準地との均衡に留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 746,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[109.2]

[100.0]
100

691,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    679,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響等により景気は一
部に弱い動きが見られるが、不動産市場に対
する影響は軽微で不動産需要は概ね堅調であ
る。

最寄駅からやや距離のある近隣商業地域であ
るが不動産の需要は底堅い。特に地域要因の
変動は認められない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -7	武蔵野市		更地	（　）	長方形	北東9.1m市道、北西4m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
b	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)
c	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
d	ＯＨ（公）４ -7	三鷹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 752,879	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	747,712	100 [ 101.3]	738,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	738,000
b	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	605,721	100 [ 89.4]	677,540		678,000
c	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,003	100 [ 88.6]	653,502		654,000
d	(　 ) 780,004	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	746,575	100 [ 100.5]	742,861		743,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 703,000 円／㎡]

武蔵野 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用しない
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,218,950	4,927,678	22,291,272	15,432,000	6,859,272	（　0.9554） 6,553,348	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	152,403,442 円　　　　（　 440,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ5F1B	915.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高26m	90 ％	300 ％	300 ％	346 ㎡	17.0 m x 20.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１～地上１階店舗、２階以上は平均３５㎡程度の住宅

⑦有効率　 80.7 ％
の理由

同種の建物として標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	225.00	75.0	168.75	3,100	523,125	6.0	3,138,750
							0.0	0
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	3,900	546,000	6.0	3,276,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	165.00	90.0	148.50	3,000	445,500	2.0	891,000
							1.0	445,500
4～ 4	住宅	100.00	85.0	85.00	3,030	257,550	2.0	515,100
							1.0	257,550
5～ 5	住宅	60.00	80.0	48.00	3,090	148,320	2.0	296,640
							1.0	148,320

計		915.00	80.7	738.75		2,365,995		9,008,490
								1,296,870

⑨年額支払賃料	2,365,995 円　×　12ヶ月　＝　 28,391,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 738.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,391,940 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,419,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,972,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,008,490 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,296,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 161,026 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,218,950 円　　　　（　 78,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ（公）４賃　　　　-14	2,624 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,038 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴ（公）４賃　　　　-10	2,950 ( 2,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,278
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	240,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,135,678 円	28,391,940　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 432,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,920,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,927,678 円　（　　　　　　 14,242 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9554

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 915.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,432,000 円（　　　　　 44,601 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,218,950 円
②総費用	4,927,678 円
③純収益　①－②	22,291,272 円
④建物等に帰属する純収益	15,432,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,859,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,553,348 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,403,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440,000 円／㎡）