鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -5	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＭＡ（公）４ -101	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
c	ＴＭ（公）４ -110	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北西16m都道、中間画地		近商高度3種最高26m (90,300)
d	ＮＦ（公）４ -110	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	東5m区道、西3.5m、二方路		商業 (100,300)
e	ＡＴ（公）４ -122	新宿区		更地	（　）	台形	南西15.5m都道、中間画地		商業高度地区40m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 82.4]	2,280,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,280,000
b	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,548,383	100 [ 75.8]	2,042,722		2,040,000
c	(　 ) 1,366,489	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,373,321	100 [ 57.2]	2,400,911		2,400,000
d	(　 ) 1,949,893	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,953,754	100 [ 80.7]	2,421,009		2,420,000
e	(　 ) 1,345,006	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,349,041	100 [ 71.3]	1,892,063		1,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,110,000 円／㎡]

武蔵野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,356,840	12,461,206	44,895,634	28,551,000	16,344,634	（　0.9385） 15,339,439	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	393,318,949 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.64	ＲＣ9	1,321.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	600 ％	213 ㎡	11.7 m x 18.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所フロア貸。

⑦有効率　 96.0 ％
の理由

同種の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.74	87.0	129.34	5,950	769,573	10.0	7,695,730
							2.0	1,539,146
2～ 9	事務所	146.54	97.1	142.34	3,670	522,388	4.0	2,089,552
							1.0	522,388
～

～

～

計		1,321.06	96.0	1,268.06		4,948,677		24,412,146
								5,718,250

⑨年額支払賃料	4,948,677 円　×　12ヶ月　＝　 59,384,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,268.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,384,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,969,206 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,414,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,412,146 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,915 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,718,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 710,007 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,356,840 円　　　　（　 269,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ（公）４賃　　　　-14	3,585 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,722 円/㎡　月額支払賃料（　 3,670 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）４賃　　　　-16	4,292 ( 4,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [108.2]	100 [107.0]	3,862
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,325,000 円	465,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,969,206 円	59,384,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,517,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,720,000 円	465,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,461,206 円　（　　　　　　 58,503 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	465,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,321.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,551,000 円（　　　　　 134,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,356,840 円
②総費用	12,461,206 円
③純収益　①－②	44,895,634 円
④建物等に帰属する純収益	28,551,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,344,634 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,339,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,318,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-5

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　川邊　節子

TEL.

鑑定評価額

426,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺本町２丁目２０１７番１０７｢吉祥寺本町２－５－１１｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,600)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南東16m都道	水道、ガス、下水	吉祥寺 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 216 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ都道

交通

施設

吉祥寺駅　北方

550m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅周辺商業地の外周部に店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も現状を維持していくと予
測。需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向が継続すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線又は周辺私鉄沿線の主要駅周辺に形成される商業地域。需要者は自用の事務所等目的の中小事
業法人、貸ビル経営目的の投資家等。吉祥寺駅前の中心商業地に隣接する外周部にあたり、幹線道路沿いの高度利用が
可能な立地である。周辺は借地が多く所有権での供給が少なく希少性から需要は堅調であり、コロナ禍の影響も小さく
地価は上昇に転じた。取引価格は２００万円／㎡程度で立地・規模により差がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用店舗と貸ビル等収益物件が見られる商業地域である。比準価格は立地条件等において類似性の高い事例
を重視して試算しており、実証的で規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して土地の収益性を試算した価
格である。標準地は自用目的と収益目的の双方の需要があることから、実証的な比準価格及び投資採算性を反映する収
益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　武蔵野 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,970,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[ 99.8]

[100.0]
100

2,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による先行き不透明感はあるものの
、ワクチン接種や各種政策の効果により、市
内商業地の需要は回復している。

吉祥寺駅前商業地の外周部に位置する事務所
用途が主体の商業地域。コロナ禍による賃料
減免等の動きは限定的で地域要因に変動はな
く、需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -5	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
b	ＮＭ（公）４ -3	三鷹市		更地	（　）	ほぼ台形	北東9m市道、西4m、角地		商業高度地区35m (100,500)
c	ＭＡ（公）４ -101	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南7.3m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,424)
d	ＴＭ（公）４ -111	国立市		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業特別用途地区 (95,550)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,879,091	100 [ 90.6]	2,074,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,070,000
b	(　 ) 1,137,861	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,122,243	100 [ 54.0]	2,078,228		2,080,000
c	(　 ) 1,691,382	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,548,383	100 [ 68.7]	2,253,833		2,250,000
d	(　 ) 908,742	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	1,010,384	100 [ 50.4]	2,004,730		2,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

武蔵野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,737,529	13,286,548	45,450,981	28,551,000	16,899,981	（　0.9385） 15,860,632	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	406,682,872 円　　　　（　 1,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.64	ＲＣ9	1,321.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	600 ％	213 ㎡	11.7 m x 18.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２階以上は事務所フロアー貸し

⑦有効率　 95.8 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.74	84.9	126.34	6,000	758,040	9.0	6,822,360
							0.0	0
2～ 9	事務所	146.54	97.1	142.34	3,800	540,892	4.0	2,163,568
							1.0	540,892
～

～

～

計		1,321.06	95.8	1,265.06		5,085,176		24,130,904
								4,327,136

⑨年額支払賃料	5,085,176 円　×　12ヶ月　＝　 61,022,112 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,265.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保される

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,022,112 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,051,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,971,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,130,904 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 229,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,327,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 537,279 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,737,529 円　　　　（　 275,763 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ（公）４賃　　　　-13	3,585 ( 3,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,854 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳ（公）４賃　　　　-14	3,039 ( 2,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,477
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,860,000 円	465,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	4,271,548 円	61,022,112　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,505,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,720,000 円	465,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,286,548 円　（　　　　　　 62,378 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	465,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,321.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,551,000 円（　　　　　 134,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,737,529 円
②総費用	13,286,548 円
③純収益　①－②	45,450,981 円
④建物等に帰属する純収益	28,551,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,899,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,860,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,682,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,910,000 円／㎡）