鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）４ -117	中野区		建付地	（　）	長方形	西10m区道、東10m、二方路		商業 (100,500)
b	ＡＴ（公）４ -118	中野区		建付地	（　）	不整形	南8m区道、東10.1m、二方路		商業 (100,500)
c	ＡＴ（公）４ -119	新宿区		建付地	（　）	不整形	西5.9m区道、中間画地		商業高度地区40m 駐車場整備地区 (100,354)
d	ＡＴ（公）４ -120	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
e	ＡＴ（公）４ -121	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,061,823	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,037,809	100 [ 93.6]	3,245,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,250,000
b	(　 ) 2,889,038	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.6]	3,546,591	100 [ 101.9]	3,480,462		3,480,000
c	(　 ) 2,744,288	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,929,166	100 [ 86.7]	3,378,507		3,380,000
d	(　 ) 2,936,175	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,968,473	100 [ 85.6]	3,467,842		3,470,000
e	(　 ) 2,702,086	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,739,915	100 [ 85.4]	3,208,331		3,210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,360,000 円／㎡]

武蔵野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,462,542	8,735,028	20,727,514	8,685,600	12,041,914	（　0.9487） 11,424,164	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	300,635,895 円　　　　（　 2,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	67.21	Ｓ6	403.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	438 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～６階を店舗（フロア貸し）と想定した。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

規模、構造及び用途を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.21	87.5	58.81	9,800	576,338	12.0	6,916,056
							0.0	0
2～ 2	店舗	67.21	93.8	63.01	7,000	441,070	8.0	3,528,560
							0.0	0
3～ 3	店舗	67.21	93.8	63.01	5,800	365,458	6.0	2,192,748
							0.0	0
4～ 6	店舗	67.21	93.8	63.01	5,200	327,652	3.0	982,956
							0.0	0
～

計		403.26	92.7	373.86		2,365,822		15,586,232
								0

⑨年額支払賃料	2,365,822 円　×　12ヶ月　＝　 28,389,864 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,467,476 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する店舗の平均的な共益費を参考にして算定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により十分担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,857,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,542,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,314,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,586,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 148,069 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,462,542 円　　　　（　 280,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＴ（公）４　　　　-14	7,073 ( 7,014)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,035 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ（公）４　　　　-15	6,782 ( 6,583)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	6,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,320,028 円	30,857,340　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,128,000 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,735,028 円　（　　　　　　 83,191 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9487

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 403.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,685,600 円（　　　　　 82,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,462,542 円
②総費用	8,735,028 円
③純収益　①－②	20,727,514 円
④建物等に帰属する純収益	8,685,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,041,914 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,424,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,635,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 5-3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堤　圭一

TEL.

鑑定評価額

347,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７２８番９内｢吉祥寺南町１－５－５｣				②地積　(㎡)	105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,438)
	台形 1:2	店舗、事務所兼住宅Ｓ6	中高層の飲食店、雑居ビルが多い駅前の商業地域	北7.3m市道	水道、ガス、下水	吉祥寺 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ市道

交通

施設

吉祥寺駅南方

100m

法令

規制

商業
(100,438)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

吉祥寺駅南口の飲食店、雑居ビルが多い繁華性の高いパークロード沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変
動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,800,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内の範囲は、多摩地区及び２３区西部の主要駅の周辺の商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内
のビル事業者、投資家等の法人及び個人である。吉祥寺駅南口に近いパークロード沿いで飲食店を中心に繁華性が高く
、希少性のある立地であるが借地が多い。新型コロナの影響が減少しつつあり地価は上昇している。取引規模がまちま
ちの為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当り３５０万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれる。吉祥寺駅周辺の商業地域に価格水準が近い適正な事例がなく、価
格水準が近い区部の商業地域の事例を採用した。比準価格は市場の実態を反映する実証性の高い価格であり、収益価格
はビル投資採算性を示す価格であり、比準価格に収益価格を関連づけ、同一地点の基準地との変動率、都内の価格水準
が近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　武蔵野 5-7                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,230,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が減少し、金融緩和の継続
等により当市における商業地需要は堅調であ
り、地価は上昇傾向で推移している。

特に地域要因の変動はない。駅南口に近い飲
食店街であり、新型コロナ禍の深刻な影響が
減少し、需要は堅調で地価は上昇している。

個別的要因の変動は特にない。繁華性の高い
人気のパークロードに立地する希少性から、
代替・競争関係にある土地と比較して競争力
は高位である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＴ（公）４ -112	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m区道、東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,330)
b	ＡＴ（公）４ -116	新宿区		建付地	（　）	長方形	北30m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	ＡＴ（公）４ -117	中野区		建付地	（　）	長方形	西10m区道、東10m、二方路		商業 (100,500)
d	ＡＴ（公）４ -121	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,169,008	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,011,476	100 [ 144.3]	3,472,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,470,000
b	(　 ) 5,801,810	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,883,035	100 [ 138.1]	4,259,982		4,260,000
c	(　 ) 3,061,823	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,061,823	100 [ 89.3]	3,428,693		3,430,000
d	(　 ) 2,702,086	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,750,724	100 [ 78.7]	3,495,202		3,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,470,000 円／㎡]

武蔵野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,287,092	8,826,429	20,460,663	8,685,600	11,775,063	（　0.9487） 11,171,002	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	293,973,737 円　　　　（　 2,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	67.21	Ｓ6	403.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	438 ％	105 ㎡	7.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～６階店舗（フロア貸）とした。

⑦有効率　 92.7 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	67.21	87.5	58.81	9,600	564,576	6.0	3,387,456
							0.0	0
2～ 2	店舗	67.21	93.8	63.01	7,600	478,876	6.0	2,873,256
							0.0	0
3～ 3	店舗	67.21	93.8	63.01	5,500	346,555	6.0	2,079,330
							0.0	0
4～ 6	店舗	67.21	93.8	63.01	5,100	321,351	3.0	964,053
							0.0	0
～

計		403.26	92.7	373.86		2,354,060		11,232,201
								0

⑨年額支払賃料	2,354,060 円　×　12ヶ月　＝　 28,248,720 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 373.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,467,476 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,716,196 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,535,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,180,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,232,201 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,287,092 円　　　　（　 278,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）４賃　　　　-13	6,296 ( 6,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,477	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,527 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＴ（公）４賃　　　　-21	6,301 ( 6,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,607,429 円	30,716,196　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,104,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,128,000 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,826,429 円　（　　　　　　 84,061 円／㎡）　　（経費率　　 30.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9487

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 403.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,685,600 円（　　　　　 82,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,287,092 円
②総費用	8,826,429 円
③純収益　①－②	20,460,663 円
④建物等に帰属する純収益	8,685,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,775,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,171,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,973,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,800,000 円／㎡）