鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -11	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
b	ＫＳ（公）４ -19	武蔵野市		更地	（　）	台形	北西14m都道、中間画地		１住居高度2種最高23m (67,186)
c	ＫＳ（公）４ -20	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南西5.4m市道、南東4.5m、角地		近商高度2種最高23m (100,200)
d	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
e	ＯＨ（公）４ -15	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東8.9m市道、東5.3m、角地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 489,351	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	512,799	100 [ 90.3]	567,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	596,000
b	(　 ) 418,644	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	438,704	100 [ 74.4]	589,656		619,000
c	(　 ) 709,437	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	697,613	100 [ 117.4]	594,219		624,000
d	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	579,003	100 [ 96.8]	598,144		628,000
e	(　 ) 591,227	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	605,721	100 [ 100.8]	600,914		631,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 620,000 円／㎡]

武蔵野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内に存するので、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,937,991	1,473,566	7,464,425	4,043,960	3,420,465	（　0.9756） 3,337,006	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	77,604,791 円　　　　（　 441,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.50	Ｓ3	285.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	10.4 m x 17.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（平均賃貸面積約２８㎡）を想定した。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

規模・構造・用途的にみて標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	101.50	71.1	72.20	2,990	215,878	1.0	215,878
							1.0	215,878
2～ 2	居宅	95.70	98.4	94.20	3,050	287,310	1.0	287,310
							1.0	287,310
3～ 3	居宅	88.00	98.3	86.50	3,050	263,825	1.0	263,825
							1.0	263,825
～

～

計		285.20	88.7	252.90		767,013		767,013
								767,013

⑨年額支払賃料	767,013 円　×　12ヶ月　＝　 9,204,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,204,156 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,743,948 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	767,013 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 767,013 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 186,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,937,991 円　　　　（　 50,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＴ（公）４賃　　　　-3	2,921 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	3,268	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ（公）４賃　　　　-5	2,748 ( 2,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	2,959
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,400 円	64,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	368,166 円	9,204,156　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 516,800 円	64,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,600 円	64,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,473,566 円　（　　　　　　 8,373 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 285.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,043,960 円（　　　　　 22,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,937,991 円
②総費用	1,473,566 円
③純収益　①－②	7,464,425 円
④建物等に帰属する純収益	4,043,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,420,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,337,006 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,604,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
武蔵野 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

武蔵野 -5

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　堂下　裕史

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

604,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	武蔵野市西久保２丁目２０８番５４｢西久保２－１４－２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高23m (70,200)
	1:1.5	共同住宅Ｓ4	住宅、マンションに店舗等も見られる住宅地域	南16m都道	水道、ガス、下水	三鷹 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 15 ｍ、南 35 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、１６
ｍ都道

交通

施設

三鷹駅北西方

850m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高23m

⑤地域要因の将
　来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 629,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 464,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は武蔵野市を中心に隣接市区を含む幹線道路沿いの住宅地域等である。需要者の中心は自用の店舗や収益目
的の投資物件を取得目的とする法人や投資家等である。幹線道路沿いで用途の多様性に優ることから、市場参加者の層
が厚く需要は底堅く、低金利及びコロナ禍の縮小により地価は上昇傾向にある。取引となる規模や価格に幅があり、中
心となる取引水準は定まっていないが、㎡あたり５０万円台後半～７０万円前後での取引が中心と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は住宅のほかにマンションや店舗が見られる地域で、自用物件のほか賃貸物件の建設を目的とした投資家によ
る土地需要が想定される地域である。よって本件では、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、投資採算
性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    592,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

武蔵野市では人口微増の中、高齢化は進行し
ており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小に
より不動産需要は回復傾向にある。

三鷹駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域
要因に大きな変化はないが、上記一般的要因
により地価は上昇基調で推移した。

南道路で居住の快適性は優っているが、それ
による市場での競争力に特に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

武蔵野 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳ（公）４ -30	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
b	ＫＳ（公）４ -11	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		準工高度2種最高23m (70,200)
c	ＴＭ（公）４ -101	武蔵野市		建付地	（　）	長方形	南西7.2m市道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)
d	ＫＳ（公）４ -8	武蔵野市		更地	（　）	長方形	東11m私道、中間画地		１中専高度2種最高23m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 575,550	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	583,608	100 [ 92.8]	628,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	660,000
b	(　 ) 489,351	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	545,877	100 [ 92.6]	589,500		619,000
c	(　 ) 531,642	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,680	100 [ 94.7]	570,940		599,000
d	(　 ) 639,015	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	635,256	100 [ 98.8]	642,972		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 629,000 円／㎡]

武蔵野 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,051,689	1,592,562	7,459,127	3,862,420	3,596,707	（　0.9756） 3,508,947	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	81,603,419 円　　　　（　 464,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

武蔵野 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.50	Ｓ3	285.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高23m	70 ％	200 ％	200 ％	176 ㎡	10.4 m x 17.6 m	前面道路：都道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建で各階に１Ｋを３戸ずつ想定（平均専有面積２８．１㎡）

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	101.50	71.1	72.20	3,000	216,600	1.0	216,600
							1.0	216,600
2～ 2	共同住宅	95.70	98.4	94.20	3,100	292,020	1.0	292,020
							1.0	292,020
3～ 3	共同住宅	88.00	98.3	86.50	3,100	268,150	1.0	268,150
							1.0	268,150
～

～

計		285.20	88.7	252.90		776,770		776,770
								776,770

⑨年額支払賃料	776,770 円　×　12ヶ月　＝　 9,321,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,321,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 466,062 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,855,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 776,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 189,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,051,689 円　　　　（　 51,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）４賃　　　　-1	2,790 ( 2,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.6]	100 [104.5]	100 [100.0]	2,764	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）４賃　　　　-2	3,169 ( 3,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.7]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,469
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

武蔵野 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	308,500 円	61,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	466,062 円	9,321,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,600 円	61,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	61,700 円	61,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,700 円	61,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,592,562 円　（　　　　　　 9,049 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 285.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,862,420 円（　　　　　 21,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,051,689 円
②総費用	1,592,562 円
③純収益　①－②	7,459,127 円
④建物等に帰属する純収益	3,862,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,596,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,508,947 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,603,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464,000 円／㎡）