別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 立川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -22 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大和田　公一   TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市上砂町４丁目４６番２７ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 東6m私道 水道、下水 武蔵砂川 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道　 交通 施設 武蔵砂川駅南西方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成の住宅地域として地域内には特段の変動要因はないため、現状を維持して推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武拝島線沿線の立川市内及び隣接市内の住宅地域である。需要者は同圏内に居住する一次取得者層が中 心となる。新型コロナウイルス感染症の影響により経済の先行き不透明感が生じているなか、利便性が劣る立川北部な いし北西部の住宅需要はやや力強さに欠けるが、一方、割安感から一定の取引は認められる。需要の中心価格帯は、土 地面積１２０㎡で土地価格２，２００万円前後、新築戸建物件は３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から収益価格の試算が困難であり、かつ取引も自己利用目的が中心であるため、評価手法は取引 事例比較法を採用した。比準価格の試算にあたっては、西武拝島線沿線から駅徒歩圏内に所在する類似性が高い事例を 採用しており、求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格からの 検討、及び最近の不動産市場の分析結果から比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [ 96.6] [102.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が経済に影響を及 ぼしているが、金融緩和の持続や立川駅前の 発展、物件の供給不足もあり、市内住宅地は 上昇基調にある。 地域要因の変動はみられない。中心市街地へ の接近条件は劣るが、一般的要因の影響も受 け、地価はやや上昇している。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％