別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 立川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -20 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　塩田　まみ   TEL.

鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市栄町４丁目３６番１１ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い街区の整った住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 立川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 立川駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はみられない。当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立川市及び隣接市の住宅地域である。同一需給圏内の都心へ通勤する一次取得者が需要の中心である。駅 からはバス利用圏であるが、商業施設も近隣にあり生活上の利便性は良いため需要は堅調である。土地は１００㎡～１ ２０㎡程度で２，５００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅の総額は４，０００万円台後半程度までが取引の中 心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶバス利用圏の住宅地域であり、周辺類似地域の戸建住宅の取引事例を採用して試算した 比準価格は規範性が高いものである。また、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される地域であること、画地 規模も小さいので共同住宅を想定することは困難であることにより、収益還元法は非適用とした。よって、代表標準地 との均衡を考慮したうえで比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 255,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動 産市場においては持ち直しの動きが見られる 。 バス利用圏の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり 、特に地域要因の変化は見受けられない。地 価は若干の上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％