別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 立川 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立川 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 立川市曙町３丁目２１６番４８５ ｢曙町３－２８－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ戸建住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 立川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 立川駅北東方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には中学・高校のほか競輪場や自衛隊駐屯地等が立地する住宅地域で、地域内は熟成している。街路条件の 優劣が大きく、対象標準地は恵まれた街路に接面しており、当面現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線を中心とする周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯 が一般的で、外部からの転入需要も混在する。近隣周辺は既成市街地のため新規の供給は限られ、敷地の細分化が進ん で取引段階によって総額は一律ではなく、小規模な建売住宅でも５千万円前後のものが増えている。コロナ禍収束の見 通しは不透明だが、今のところ社会の変化と比較して地価水準への影響は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は立川駅からやや離れた徒歩圏内の住宅地域で、周辺には有効利用を目的としたアパート等も立地しているが 、自己居住を基礎に価格形成されている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収 益還元法は適用できなかったが、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比 準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　立川 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    307,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [107.8] [100.0] 100 282,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    281,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が続き、社会的には様々な変 化が起きてきたが、多摩地域内の住宅価格に ついての影響は少なく、強含みに推移してい る。 立川の中心街からは離れるが、供給が限られ 人気がある区画整然とした戸建住宅地域で、 需給関係は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％