鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公０４ -9	八王子市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、南東5m、角地		工業 (80,200)
b	ＹＴ公０４ -108	羽村市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＹＴ公０４ -215	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＹＴ公０４ -218	八王子市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＹＴ公０４ -235	あきる野市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		工業高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,540	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	140,985	100 [ 136.5]	103,286	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 105,789	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,635	100 [ 103.9]	102,632		103,000
c	(　 ) 118,952	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,450	100 [ 96.8]	125,465		125,000
d	(　 ) 94,684	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,294	100 [ 100.8]	95,530		95,500
e	(　 ) 74,728	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	80,112	100 [ 81.4]	98,418		98,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

八王子 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	145,902,330	31,677,500	114,224,830	94,659,000	19,565,830	（　0.9739） 19,055,162	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	423,448,044 円　　　　（　 50,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,500.00	Ｓ2	9,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	8,433 ㎡	76.0 m x 110.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

需要規模等を考慮し、延床面積９，０００㎡程度の倉庫を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	9,000.00	100.0	9,000.00	1,360	12,240,000	4.0	48,960,000
							1.0	12,240,000
～

～

～

～

計		9,000.00	100.0	9,000.00		12,240,000		48,960,000
								12,240,000

⑨年額支払賃料	12,240,000 円　×　12ヶ月　＝　 146,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	146,880,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,344,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	139,536,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,960,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 465,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 12,240,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 5,901,210 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	145,902,330 円　　　　（　 17,301 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴ公０４（賃）　　　　-25	1,038 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,422 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 F B
b	ＹＴ公０４（賃）　　　　-26	1,246 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,466
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,340,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,937,600 円	146,880,000　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,013,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,606,500 円	1,390,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,390,000 円	1,390,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,677,500 円　（　　　　　　 3,756 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,390,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	94,659,000 円（　　　　　 11,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	145,902,330 円
②総費用	31,677,500 円
③純収益　①－②	114,224,830 円
④建物等に帰属する純収益	94,659,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,565,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,055,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 423,448,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
八王子 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 9-2

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　中澤　信頼

TEL.

鑑定評価額

843,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市石川町２９６８番９外				②地積　(㎡)	8,433 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	倉庫ＲＣ2F1B	中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業団地	北東12m市道	水道、ガス、下水	北八王子 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 120 ｍ、南 200 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

工場、倉庫用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北八王子駅北東方

500m

法令

規制

工専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来より中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地を形成しており、特段の変動要因はないことから現状で推移し
ていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場、倉庫用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、隣接する日野市工業団地のほか立川市、圏央道沿いに需要が増した青梅市、武蔵村山市、瑞穂市、羽村
市等多摩全域にわたる広域な工業地域と認められる。主な需要は昨今過熱している物流系のほか、メーカー等製造、生
産工場の倉庫利用等を目的とした法人等である。物流用途の拡大による需要は強含みで続くことが予想され、地価は上
昇傾向で推移している。土地価格は坪３０～３５万円程度が中心価格帯であろう取引水準と窺える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域等は主として工場、倉庫等が多い既成工業地域であり、自用工場、事務所、倉庫が多い。従って、賃貸で供さ
れている倉庫等が少ないため賃貸不動産市場が確立おらず、収益価格は低位に求められた。一方、工場用地等の取引事
例及び代替関係にある事例は収集でき、比準価格の信頼性は高い。従って、規範性の高い比準価格を標準として、収益
価格も比較考量し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八王子 9-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は店舗等商
業系に限られ、不動産市場は比較的活発な状
況が窺える。

特に地域要因の変動は認められないが、物流
用地等需要を反映して地価水準は強含みの様
相にある。

特段、変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+1.0 ％

３　試算価格算定内訳

八王子 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＮ公０４ -108	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.4m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＹＴ公０４ -218	八王子市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＮＮ公０４ -201	羽村市		建付地	（　）	台形	南西16m市道、北東8m、二方路		工専 (80,200)
d	ＭＨ公０４ -9	八王子市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、南東5m、角地		工業 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,460	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	78,379	100 [ 81.8]	95,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,800
b	(　 ) 94,684	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,294	100 [ 102.7]	93,762		93,800
c	(　 ) 95,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	92,349	100 [ 90.3]	102,269		102,000
d	(　 ) 141,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	138,765	100 [ 135.3]	102,561		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

八王子 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	154,026,334	32,688,760	121,337,574	98,064,000	23,273,574	（　0.9739） 22,666,134	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	503,691,867 円　　　　（　 59,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	4,500.00	Ｓ2	9,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	8,433 ㎡	76.0 m x 111.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流系倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しによる

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	9,000.00	100.0	9,000.00	1,451	13,059,000	4.0	52,236,000
							1.0	13,059,000
～

～

～

～

計		9,000.00	100.0	9,000.00		13,059,000		52,236,000
								13,059,000

⑨年額支払賃料	13,059,000 円　×　12ヶ月　＝　 156,708,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	156,708,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,402,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	147,305,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,236,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 491,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 13,059,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 6,229,796 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	154,026,334 円　　　　（　 18,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公０４（賃）　　　　-23	1,424 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,498	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,498 円/㎡　月額支払賃料（　 1,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＴ公０４（賃）　　　　-1	1,423 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,640,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,134,160 円	156,708,000　×　　　　 2.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,010,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 12,024,000 円	1,440,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	1,440,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,440,000 円	1,440,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,688,760 円　（　　　　　　 3,876 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,440,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 9,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	98,064,000 円（　　　　　 11,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	154,026,334 円
②総費用	32,688,760 円
③純収益　①－②	121,337,574 円
④建物等に帰属する純収益	98,064,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,273,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,666,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,691,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,700 円／㎡）