鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＨ公０４ -31	八王子市		更地	（　）	ほぼ正方形	北8m区画街路、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	ＹＴ公０４ -215	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＭＨ公０４ -9	八王子市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、南東5m、角地		工業 (80,200)
d	ＹＴ公０４ -218	八王子市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＹＴ公０４ -108	羽村市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 197,264	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,842	100 [ 136.8]	145,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 118,952	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,283	100 [ 90.9]	134,525		139,000
c	(　 ) 141,540	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	142,095	100 [ 108.2]	131,326		135,000
d	(　 ) 94,684	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,767	100 [ 82.0]	118,009		122,000
e	(　 ) 105,789	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,635	100 [ 80.6]	132,301		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

八王子 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,910,359	23,081,560	76,828,799	56,138,800	20,689,999	（　0.9519） 19,694,810	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	437,662,444 円　　　　（　 86,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ2	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	5,049 ㎡	45.0 m x 110.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の倉庫を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	3,000.00	95.0	2,850.00	1,505	4,289,250	5.0	21,446,250
							1.0	4,289,250
～

～

～

～

計		6,000.00	95.0	5,700.00		8,578,500		42,892,500
								8,578,500

⑨年額支払賃料	8,578,500 円　×　12ヶ月　＝　 102,942,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分に担保されているため計上しな

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,942,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,176,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,765,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,892,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 403,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,578,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,741,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,910,359 円　　　　（　 19,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ公０４（賃）　　　　-1	1,423 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＨ公０４（賃）　　　　-23	1,424 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,582
c	ＯＴ公０４（賃）　　　　-2	964 ( 946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,071

八王子 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,790,000 円	958,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,088,260 円	102,942,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,288,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,999,300 円	958,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	958,000 円	958,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	958,000 円	958,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,081,560 円　（　　　　　　 4,572 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	958,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 55 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,138,800 円（　　　　　 11,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,910,359 円
②総費用	23,081,560 円
③純収益　①－②	76,828,799 円
④建物等に帰属する純収益	56,138,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,689,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,694,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,662,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
八王子 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 9-1

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　尾嶋　隆博

TEL.

鑑定評価額

646,000,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市北野町５８７番２				②地積　(㎡)	5,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (80,200)
	台形 1:2.5	荷捌所兼事務所Ｓ2	事務所、卸市場、店舗等が混在する工業地域	北東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	北野 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

流通業務施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 5,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

北野駅北方

1.1km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

各種事業所、倉庫等が混在する工業地域であり、当面現状維持程度で推移するものと予測する。物流施設の需要
増等を背景に、地価は当面強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

流通業務施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね八王子市及び周辺の多摩地区の工業地域等である。主な需要者は物流業者、製造業者等であるが、特
に近年は国内ＥＣ市場の拡大を受けて物流業者の需要が強いものと考察される。市が物流系産業の立地を推進している
エリア内に位置しており、周辺幹線道路や八王子ＩＣへのアクセスも比較的良好であることから、地価は強含み傾向と
なっている。中心価格帯は１㎡当たり１０～１８万円程度であり、規模等により幅があるものと考察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は各種事業所、倉庫等が混在する工業地域であるが、市内でも同種の地域は限定的であり、倉庫物件等の賃貸
需要は増加傾向にあるものの賃貸市場は成熟しているとまでは言えないこと等から、物流倉庫を想定した収益価格はや
や低位に試算された。本件においては、信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 80.8]

[103.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン普及等による経済活動の正常化に伴
い不動産市況は概ね底堅いが、変異株の出現
や欧米の量的緩和縮小等により先行きに不透
明感も出ている。

特に地域要因の変動は認められないものの、
物流施設の需要増等を背景に近隣地域の地価
は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＴ公０４ -218	八王子市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＭＨ公０４ -9	八王子市		更地	（　）	長方形	南西16m都道、南東5m、角地		工業 (80,200)
c	ＹＴ公０４ -236	青梅市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	ＹＴ公０４ -108	羽村市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,684	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,820	100 [ 82.0]	116,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 141,540	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	142,095	100 [ 108.2]	131,326		135,000
c	(　 ) 108,764	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	113,550	100 [ 82.2]	138,139		142,000
d	(　 ) 105,789	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,953	100 [ 80.6]	132,696		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

八王子 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,651,976	23,133,060	78,518,916	56,138,800	22,380,116	（　0.9519） 21,303,632	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	473,414,044 円　　　　（　 93,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	Ｓ2	6,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防特別用途地区	80 ％	200 ％	200 ％	5,049 ㎡	45.0 m x 110.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫	3,000.00	95.0	2,850.00	1,530	4,360,500	6.0	26,163,000
							1.0	4,360,500
～

～

～

～

計		6,000.00	95.0	5,700.00		8,721,000		52,326,000
								8,721,000

⑨年額支払賃料	8,721,000 円　×　12ヶ月　＝　 104,652,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,652,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,279,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,372,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,326,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 491,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,721,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,787,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,651,976 円　　　　（　 20,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ公０４（賃）　　　　-1	1,423 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,581 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＴ公０４（賃）　　　　-26	1,246 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,505
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,790,000 円	958,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,139,560 円	104,652,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,288,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,999,300 円	958,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	958,000 円	958,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	958,000 円	958,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,133,060 円　（　　　　　　 4,582 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	958,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0586	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 55 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,138,800 円（　　　　　 11,119 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,651,976 円
②総費用	23,133,060 円
③純収益　①－②	78,518,916 円
④建物等に帰属する純収益	56,138,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,380,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,303,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,414,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,800 円／㎡）