鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八王子 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＹ公０４ -2	八王子市		更地	（　）	長方形	西15m都道、中間画地		近商 (85,275)
b	ＹＳ公０４ -11	八王子市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
c	ＯＴ公０４ -202	八王子市		更地	（　）	長方形	南15m都道、北5.3m、二方路		近商高度地区3種 (77,286)
d	ＯＴ公０４ -217	八王子市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西23m国道、東17m、南2.4m、三方路		近商高度地区2種 (100,300)
e	ＳＡ公０４ -16	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14.7m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,271	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	176,635	100 [ 117.0]	150,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 179,942	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	171,373	100 [ 113.9]	150,459		153,000
c	(　 ) 184,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	180,993	100 [ 114.8]	157,659		161,000
d	(　 ) 143,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 88.1]	180,672	100 [ 121.9]	148,213		151,000
e	(　 ) 149,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,518	100 [ 96.7]	154,620		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

八王子 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存する為、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,726,528	1,381,153	5,345,375	4,617,200	728,175	（　0.9745） 709,607	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,426,239 円　　　　（　 93,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	128.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.3 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅、ファミリータイプ、専有面積約３５㎡～４０㎡

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	2,100	231,000	6.0	1,386,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	128.00	85.0	108.80	1,592	173,210	1.0	173,210
							1.0	173,210
3～ 3	居宅	128.00	85.0	108.80	1,590	172,992	1.0	172,992
							1.0	172,992
～

～

計		366.00	89.5	327.60		577,202		1,732,202
								346,202

⑨年額支払賃料	577,202 円　×　12ヶ月　＝　 6,926,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,926,424 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 569,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,548,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,732,202 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 346,202 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,726,528 円　　　　（　 40,767 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＭ公０４（賃）　　　　-14	1,183 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,661 円/㎡　月額支払賃料（　 1,592 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＭ公０４（賃）　　　　-18	1,703 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	407,400 円	67,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	213,553 円	7,118,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,900 円	67,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	67,900 円	67,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,900 円	67,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,381,153 円　（　　　　　　 8,371 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,617,200 円（　　　　　 27,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,726,528 円
②総費用	1,381,153 円
③純収益　①－②	5,345,375 円
④建物等に帰属する純収益	4,617,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	728,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	709,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,426,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
八王子 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八王子 5-16

東京都

多摩第７

氏名

不動産鑑定士　渡辺　浩

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八王子市緑町２９１番６				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m都道、北側道	水道、ガス、下水	山田 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 130 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ都道

交通

施設

山田駅北方

160m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、マンション等が建ち並ぶ都道沿いの路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八王子市内の幹線道路沿いの路線商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は八王子市内の沿道型店舗の
個人事業者、不動産業者等である。最寄り駅に近く利便性に優れる地域では、需給は比較的安定している。一般的要因
の影響を受けて地価は概ね横ばいないしやや弱含みで推移しているものと思われる。中心となる価格帯は土地で１５万
円／㎡～２０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は、八王子市内の幹線道路沿いの商業地の
事例を採用し、市場を反映した価格が求められた。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが低位に試算された。従って
、実証的な比準価格を標準とし、想定要素を含むが、収益価値が不動産価値評価の重要な指標となっていることを考慮
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八王子 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[113.5]

[102.0]
100

153,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きが続いているものの、
依然として厳しい状況にあり、八王子市内の
不動産市場は先行き不透明な状況が続いてい
る。

幹線道路沿いの地域内にあり、当該地域に特
段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで
推移していると思われる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八王子 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＮ公０４ -103	八王子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m都道、北6m、準角地		２中専高度地区2種 (80,200)
b	ＭＨ公０４ -17	八王子市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m市道、北東6m、角地		１住居高度地区2種地区計画等 (80,200)
c	ＹＴ公０４ -105	八王子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＮＮ公０４ -104	八王子市		貸家建付地	（　）	長方形	北11m市道、東5m、角地		２中専高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	132,456	100 [ 88.3]	150,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 196,621	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	192,766	100 [ 118.8]	162,261		166,000
c	(　 ) 104,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	119,477	100 [ 81.1]	147,321		150,000
d	(　 ) 215,198	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	208,930	100 [ 129.3]	161,585		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

八王子 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,915,626	1,444,637	5,470,989	4,768,560	702,429	（　0.9756） 685,290	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,228,667 円　　　　（　 92,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八王子 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	128.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	13.0 m x 13.3 m	前面道路：都道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～３階：住宅。住宅は、平均専有面積３５㎡～４０㎡程度を想定。

⑦有効率　 89.5 ％
の理由

地域の標準的な有効率から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	100.0	110.00	2,081	228,910	6.0	1,373,460
							0.0	0
2～ 2	住宅	128.00	85.0	108.80	1,601	174,189	1.0	174,189
							1.0	174,189
3～ 3	住宅	128.00	85.0	108.80	1,633	177,670	1.0	177,670
							1.0	177,670
～

～

計		366.00	89.5	327.60		580,769		1,725,319
								351,859

⑨年額支払賃料	580,769 円　×　12ヶ月　＝　 6,969,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 327.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,969,228 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 429,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,731,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,725,319 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,218 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 351,859 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 167,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,915,626 円　　　　（　 41,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＨ公０４（賃）　　　　-24	1,609 ( 1,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,601 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＨ公０４（賃）　　　　-25	1,872 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八王子 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,600 円	71,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	214,837 円	7,161,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 597,800 円	71,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,444,637 円　（　　　　　　 8,755 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,600,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,768,560 円（　　　　　 28,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,915,626 円
②総費用	1,444,637 円
③純収益　①－②	5,470,989 円
④建物等に帰属する純収益	4,768,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	702,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	685,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,228,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,300 円／㎡）